특별공급이란? 민영주택 5개 유형 요건 정리

요약

특별공급은 정책적으로 배려가 필요한 계층에게 일반공급과 따로 떼어 공급하는 물량입니다. 민영주택에서는 신혼부부·생애최초·다자녀가구·노부모부양·신생아 다섯 유형이 대표적이고, 다섯 유형 모두 무주택세대구성원이어야 합니다. 가점으로 줄 세우지 않고 유형별 요건과 소득 구간, 배점이나 추첨으로 뽑기 때문에 가점이 낮아도 당첨될 수 있는 길입니다.

개념

특별공급은 사업주체가 건설량의 일정 비율을 떼어 정해진 자격을 갖춘 사람에게만 공급하는 제도입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제4절(제35조~제49조)이 유형과 요건을 정하고, 한 사람이 평생 한 차례만 받을 수 있습니다(제55조). 일반공급과 달리 무주택기간·부양가족수·통장 가입기간을 더한 가점으로 줄 세우지 않기 때문에, 가점이 낮은 사람에게는 특별공급이 더 현실적인 길인 경우가 많습니다.

신혼부부·생애최초·신생아는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택만 대상이고, 다자녀가구와 노부모부양에는 면적 제한이 없습니다. 소득 기준의 퍼센트는 「도시근로자 가구당 월평균소득」에 대한 비율입니다.

• 가구원수는 태아를 포함합니다. 3명 이하는 가구원수와 상관없이 같은 금액을 쓰고, 4명부터 가구원수별 금액입니다.
• "전년도" 통계입니다. 2026년 공고에는 2025년도 표를 쓰고, 매년 초 통계가 새로 발표되면 바뀝니다.
• 소득은 세전 월평균소득입니다. 세대별 주민등록표의 세대주와 성년인 세대원의 소득을 모두 더합니다.
• 근로자는 전년도 근로소득원천징수영수증의 총급여액(비과세소득 제외)을, 사업자는 종합소득세 소득금액증명의 과세대상급여액을 근무월수로 나눕니다.
• 청약Home은 5인까지만 금액을 공개하고 6인 이상은 입주자모집공고문으로 확인하라고 안내합니다. 위 표의 6~8인은 한국토지주택공사가 공고하는 같은 해 가구원수별 표에서 가져온 값입니다.

신혼부부·생애최초·신생아는 소득 구간에 따라 물량을 셋으로 나눕니다. 소득이 낮을수록 먼저 뽑는 구조이고, 앞 단계에서 떨어진 사람은 다음 단계 추첨에 자동으로 들어갑니다.

• 배점표는 규칙이 아니라 국토교통부 고시 「다자녀가구 및 노부모부양 주택 특별공급 운용지침」 별표 1에 있습니다.
• 무주택기간은 가점제와 기산이 다릅니다. 가점제는 만 30세(또는 30세 전 혼인신고일)부터지만, 다자녀 배점은 성년이 되는 날(만 19세)부터 셉니다.
• 해당 시·도 거주기간도 성년이 된 뒤 계속 거주한 기간만 셉니다. 수도권은 서울·경기·인천 전체를 하나의 시·도로 봅니다.
• 영유아는 만 6세 미만이고 태아를 포함합니다. 미성년 자녀수 안에 들어 있는 인원입니다.
• 동점이면 미성년 자녀수가 많은 사람이, 그것도 같으면 신청자의 나이가 많은 사람이 앞섭니다.

• "2세 미만"은 조문이 "2세가 되는 날을 포함한다"고 괄호를 달아 두 번째 생일 당일까지 충족입니다. 그 다음 날부터 자격이 사라집니다.
• 태아와 입양한 자녀를 포함합니다. 당첨되면 입주지정기간 개시일 전까지 출산·입양 관련 서류를 내야 하고, 내지 못하면 공급계약이 취소됩니다(제35조의3 제5항).
• 자녀가 여럿이면 가장 어린 자녀 하나만 2세 미만이면 됩니다.
• 순위가 없습니다. 소득 구간으로 물량을 나눈 뒤 전부 추첨으로 뽑습니다.
• 통장 요건은 두 조가 겹칩니다 — 제35조의3 제3항 제1호가 일반공급 1순위를, 제48조가 가입 6개월을 요구하므로 둘 중 긴 쪽입니다. 위축지역은 1순위가 1개월이지만 6개월이 되고, 수도권은 1순위 1년이 그대로 남습니다.

계산에 미치는 영향

특별공급은 요건을 하나라도 못 채우면 탈락이고, 채우면 가점과 무관하게 줄에 설 수 있습니다. 그래서 "어디서 걸리는가"를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

• 무주택 요건에서 걸리면 네 유형 모두 끝입니다. 세대에 주택이나 분양권이 하나라도 있으면 일반공급 추첨제를 보는 편이 빠릅니다.
• 생애최초는 "지금 무주택"이 아니라 "세대에 속한 모두가 과거에도 주택을 가진 적이 없을 것"을 봅니다. 다만 배우자가 혼인신고일 전에 주택을 소유했던 사실은 따지지 않습니다(제55조의3 제1항 제2호).
• 생애최초의 5년 이상 소득세 납부는 연속일 필요가 없고, 공제·감면으로 납부할 세액이 0이었던 해도 셉니다. 사회 초년생이 가장 자주 걸리는 요건입니다.
• 신혼부부는 혼인신고일부터 7년입니다. 7주년 당일까지가 마지막 날이라 공고일이 하루만 늦어도 자격이 사라집니다.
• 다자녀가구는 2024년 3월 25일 개정으로 미성년 자녀 3명 이상에서 2명 이상으로 내려왔습니다. 두 자녀 가구가 새로 들어왔습니다.
• 노부모부양은 세대주여야 하고 경쟁이 있으면 가점제로 뽑습니다. 다섯 유형 중 유일하게 가점이 그대로 쓰이는 유형입니다.
• 막내가 2세 미만이라면 신생아 특별공급이 대개 가장 유리합니다. 신혼부부 외벌이 기준(우선 100%·일반 140%)보다 소득 상한이 높고(우선 130%·일반 160%), 혼인기간이나 소득세 납부 연수를 보지 않습니다. 다만 특별공급은 한 차례뿐이라 여러 유형에 해당해도 하나만 고릅니다.

예시 — 서울에 사는 맞벌이 신혼부부가 미취학 자녀 둘과 사는 경우

다섯 유형 중 넷에 해당합니다. 특별공급은 한 차례만 받을 수 있으므로 넷 중 하나를 골라 신청해야 합니다. 고르는 기준은 자격이 아니라 그 단지에서 어느 유형의 물량이 많고 경쟁이 덜한가입니다. 막내가 2027년 6월 15일에 두 살이 되면 신생아 특별공급 자격은 그날까지입니다.

관련 계산기

• 특별공급 자격 판정 계산기세대·주택·소득·자녀·청약통장 조건을 넣으면 네 유형의 요건을 항목별로 대조해 충족·미충족·확인 필요를 근거와 함께 보여 주고, 다자녀 배점도 함께 계산합니다.
• 청약 가점 계산기특별공급에 해당하지 않으면 일반공급으로 갑니다. 무주택기간·부양가족수·통장 가입기간으로 84점 만점의 가점을 계산합니다. 노부모부양 특별공급의 경쟁에서도 이 점수를 씁니다.
• 정책대출 찾기특별공급에 당첨된 뒤 분양대금을 마련할 때 쓰는 디딤돌·보금자리론 후보를 가구와 소득 조건으로 비교합니다.
• 내집마련 가능금액현금과 소득, 기존 부채로 감당할 수 있는 분양가를 추정합니다. 자격이 있어도 자금이 되는지는 다른 문제입니다.

주의사항

• 특별공급 자격은 신청자가 직접 입력하고 그 책임도 신청자에게 있습니다. 잘못 신청해 당첨되면 부적격 처리되고 재당첨 제한을 받을 수 있습니다.
• 소득 기준액은 매년 바뀝니다. 이 글의 표는 2025년도 통계이고 2026년 입주자모집공고에 적용되는 값입니다. 연초에는 전년도 통계가 아직 발표되지 않아 전전년도 표를 쓰므로 2월 이전 공고는 다를 수 있습니다.
• 맞벌이 신혼부부의 우선공급은 세대 합산 120% 외에 부부 중 1인의 소득이 100%를 넘지 않아야 하고, 일반공급도 1인의 소득이 140%를 넘지 않아야 합니다. 한쪽으로 소득이 몰려 있으면 결과가 달라집니다.
• 제53조는 주택을 갖고 있어도 무주택으로 보는 경우를 열두 가지 두고 있습니다. 20㎡ 이하 주택 1호, 소형·저가주택 1호 등이 있어 실제 판정이 이 글보다 유리할 수 있습니다.
• 기관추천(국가유공자·장애인·북한이탈주민 등), 이전기관 종사자, 외국인, 지역균형발전 특별공급은 이 글이 다루지 않습니다. 기관추천은 자격을 관계기관의 장이 인정하므로 조문만으로 판정할 수 없습니다.
• 신생아 특별공급의 자녀 나이는 막내 자녀의 생년월일 하나로만 판단합니다. 태아는 출산예정일로 갈음하지만, 당첨 뒤 서류를 내지 못하면 공급계약이 취소됩니다.
• 2024년 6월 19일 이후 출생한 자녀가 있으면 이미 특별공급을 받았거나 주택을 소유하고 있어도 한 차례 더 신청할 수 있는 특례가 있습니다(제55조의3 제3항). 기존 주택 처분 조건이 붙습니다.
• 투기과열지구·청약과열지역 지정은 수시로 바뀝니다. 1순위 통장 가입기간과 세대주 요건이 지역에 따라 달라지므로 입주자모집공고문이 정본입니다.
• 이 글의 판정은 조문과 공고 기준을 그대로 적용한 참고용 추정이며, 실제 자격은 제출 서류와 사업주체·청약Home의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

• 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 제35조의3·제40조·제41조·제43조·제46조

  시행 2026-06-15. 다자녀가구(제40조)의 미성년 자녀 2명 이상과 제18조 사업주체 한정 소득 기준, 신혼부부(제41조)의 혼인기간 7년·소득 140%/160%·배분 50/20/나머지, 생애최초(제43조 제3항·제4항)의 과거 소유 사실 없음·소득세 5년·소득 130%/160%, 노부모부양(제46조)의 65세·3년 부양·세대주 요건을 조문 원문으로 확인했습니다. 2026-06-15 개정으로 신혼부부·생애최초의 "2세 미만 자녀" 우선공급 칸이 삭제되고 신생아 특별공급(제35조의3)으로 옮겨 간 것을 직전 시행본(2025-10-31)과의 조문 대조로 확인했고, 전문개정된 제35조의3 제3항·제4항의 민영주택 요건(85㎡ 이하 건설량의 10% 범위, 제28조 제1항 1순위 무주택세대구성원, 소득 160% 또는 부동산 가액, 2세 미만 자녀)과 제48조가 제35조의3을 이름으로 부르는 것도 원문으로 확인했습니다.

• 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 제28조·제48조·제53조·제55조·별표 2

  제28조 제1항의 민영주택 일반공급 1순위 지역별 가입기간(수도권 1년·수도권 외 6개월·규제지역 2년·위축지역 1개월)과 규제지역의 세대주·5년 당첨 이력 요건, 제48조 제2호의 특별공급 입주자저축 요건(가입 6개월 + 예치기준금액), 제53조의 주택소유 여부 판정기준과 노부모부양에서 제6호를 적용하지 않는다는 본문 단서, 제55조의 한 차례 제한, 별표 2의 예치기준금액표를 확인했습니다.

• 국토교통부 「다자녀가구 및 노부모부양 주택 특별공급 운용지침」 별표 1

  고시 제2026-360호(시행 2026-07-08). 다자녀가구 배점기준표 여섯 항목의 배점과 총 100점, 동점자 처리 순서, 소득 기준이 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사 사업주체에만 적용된다는 제8조 제1항, 소득 산정 대상과 방법을 정한 제8조 제3항~제6항을 원문으로 확인했습니다.

• 한국부동산원 청약Home 특별공급 안내

  2026-09-22 조회. 2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준표(3인 이하 7,533,763원·4인 8,802,202원·5인 9,326,985원과 120%·130%·140%·160% 금액), 부동산 가액 3억 3,100만원, 민영주택 다자녀·노부모부양의 소득기준 미적용, 다자녀가구 배점기준표의 무주택기간 성년 기산, 신생아(민영주택) 요건과 통장 요건(지역 및 주택에 따라 6~24개월)을 확인한 공식 페이지입니다. 6인 이상 금액은 입주자모집공고문으로 확인하라고 안내합니다.

• 한국토지주택공사 LH청약플러스 소득기준

  2026-09-22 조회. 2025년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 6인 9,906,263원·7인 10,485,541원·8인 11,064,819원을 확인했습니다. 4인·5인 금액이 청약Home과 같아 같은 통계임을 대조했습니다.