가이드대출 기초
LTV란?
요약
LTV는 집값 대비 얼마까지 빌려줄지 정해 둔 비율입니다. 집값에 이 비율을 곱한 금액이 담보만 보고 계산한 대출 상한이며, 실제 한도는 여기에 소득 기준(DSR·DTI)과 지역별 총액한도를 함께 적용한 뒤 가장 작은 값으로 정해집니다.
- 게시일
- 2026-09-16
- 최종 검토일
- 2026-09-16
- 기준 시행일
- 2026-07-01
개념
LTV는 담보인정비율(Loan To Value ratio)의 줄임말입니다. 쉽게 말하면 '이 집을 담보로 잡았을 때 집값의 몇 퍼센트까지 빌려줄 수 있는가'입니다. 집이라는 담보의 가치만 보는 기준이어서, 내 소득이 얼마인지는 여기서 따지지 않습니다.
LTV 기준 대출한도 = 주택가격 × LTV 비율
비율은 은행이 마음대로 정하는 값이 아니라 금융당국이 지역과 차주 조건별로 정해 둔 규제값입니다. 2026년 9월 현재 시행 중인 기준은 다음과 같습니다.
| 조건 | LTV |
|---|---|
| 규제지역 | 40% |
| 그 밖의 지역 | 70% |
| 비수도권 비규제지역에서 기존 주택을 유지하는 1주택자·다주택자 | 60% |
| 생애최초 무주택 — 수도권·규제지역 | 70% |
| 생애최초 무주택 — 지방 비규제지역 | 80% |
| 서민·실수요자 무주택 — 규제지역 | 60% |
| 서민·실수요자 무주택 — 그 밖의 지역 | 70% |
수도권·규제지역에서 집을 더 사는 경우
수도권이나 규제지역에서 기존 주택을 그대로 두고 주택을 추가로 사는 다주택자·1주택자는 주택구입 목적 주택담보대출이 원칙적으로 제한됩니다. 이때는 LTV 비율의 문제가 아니라 대출 자체가 막히는 것이며, 실수요 예외를 인정받을 수 있는지는 금융기관 심사로 정해집니다.
서민·실수요자 우대는 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 8억원 이하일 때 적용됩니다. 생애최초 우대는 본인과 배우자를 포함한 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.
계산에 미치는 영향
LTV만으로 대출한도가 정해지지는 않습니다. 주택담보대출 한도는 아래 네 가지를 각각 금액으로 환산한 뒤 그중 가장 작은 값입니다.
- LTV 한도 — 주택가격 × LTV 비율
- DTI 한도 — 소득 대비 주택담보대출 원리금 비율
- DSR 한도 — 소득 대비 모든 대출 원리금 비율(스트레스 금리를 더해서 계산)
- 지역별 총액한도 — 수도권·규제지역에서 주택가격대별로 정해 둔 금액 상한
수도권과 규제지역에서는 주택가격에 따라 주택구입 목적 주택담보대출의 총액한도가 따로 걸립니다. LTV를 곱한 금액이 이보다 커도 이 한도를 넘을 수 없습니다.
| 주택가격 | 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
지방 비규제지역에는 이 총액한도가 적용되지 않습니다. 수도권·규제지역에서는 대출기간도 30년 이내로 제한됩니다.
예시 — 규제지역 10억원 주택을 살 때
이 예시의 가정
- 규제지역에 있는 매매가 10억원 주택
- 무주택 세대주이고 생애최초·서민실수요자 우대는 적용하지 않는 일반 차주
- 금융기관이 인정하는 주택가격이 매매가와 같다고 가정
- 소득 기준(DSR·DTI)은 이 예시에서 따지지 않고 LTV와 총액한도만 비교
LTV 한도 = 10억원 × 40% = 4억원
총액한도 = 6억원 (15억원 이하 구간)
→ 둘 중 작은 값인 4억원이 이 단계의 상한
같은 집이 지방 비규제지역에 있고 기존 주택이 없다면 LTV 70%가 적용되어 7억원, 총액한도는 적용되지 않습니다. 같은 가격의 집이라도 지역에 따라 담보 기준 상한이 3억원 넘게 벌어집니다.
다만 두 경우 모두 여기서 끝이 아닙니다. 소득으로 계산한 DSR·DTI 한도가 이보다 작으면 그 값이 실제 한도가 됩니다. 소득까지 넣은 예상 한도는 아래 계산기에서 확인할 수 있습니다.
관련 계산기
곧 제공 예정
- LTV 계산기 — 주택가격과 LTV 비율만으로 담보 기준 상한을 확인하는 단독 계산기는 아직 제공하지 않습니다.
주의사항
- LTV는 매매가가 아니라 금융기관이 인정하는 주택가격(감정평가액, 시세 등)에 곱합니다. 계산기는 입력한 매매가를 그 값으로 가정하므로 실제 평가액이 낮으면 한도도 줄어듭니다.
- 임차인이 있는 주택이나 선순위 근저당이 있는 주택은 최우선변제 소액임차보증금(방공제)과 선순위채권을 뺀 금액이 실제 담보여력이 됩니다. 이 글의 계산에는 반영하지 않았습니다.
- 규제지역 지정은 바뀔 수 있습니다. 계약 시점의 지정 여부와 경과규정을 함께 확인해야 합니다.
- 생애최초 요건은 2026-08-31부터 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사로 예외를 인정할 수 있게 바뀌었습니다. 자동으로 인정되는 것이 아니라 심사 사항입니다.
본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.
출처
- 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026-08-13)
규제지역 LTV 40%·비규제 70%, 은행권 DSR 40%, 주택가격별 6억·4억·2억원 총액한도를 그대로 유지한다고 재확인한 원문입니다.
- 금융위원회 「대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15)
주택가격 구간별 주택담보대출 총액한도의 적용 방법을 설명한 자료입니다.
- 금융위원회 보도자료 목록
생애최초·서민실수요자 우대 LTV와 수도권·규제지역 추가 주택구입 제한의 근거 대책이 공개되는 곳입니다.