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가이드전세대출

전세대출도 DSR에 포함되나?

요약

전세대출은 원칙적으로 DSR에 들어가지 않습니다. 다만 2025-10-29부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출은 이자상환분만 DSR에 반영됩니다. 무주택자, 지방 비규제지역, 증액 없는 갱신, 그리고 버팀목 같은 정책 전세대출은 대상이 아닙니다.

게시일
2026-09-17
최종 검토일
2026-09-17
기준 시행일
2025-10-29

개념

DSR은 1년에 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 더해 연소득으로 나눈 비율입니다. 전세대출은 오랫동안 이 계산에서 빠져 있었습니다. 전세는 실거주를 위한 자금이고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려받아 한 번에 갚는 구조라 일반 대출과 성격이 다르기 때문입니다.

2025-10-29부터 이 원칙에 예외가 생겼습니다. 다만 예외의 범위가 좁고 조건이 여러 겹이라 '전세대출이 DSR에 들어간다'고 뭉뚱그리면 대부분의 경우 틀린 말이 됩니다.

전세대출의 DSR 반영 여부
구분DSR 반영
무주택자의 전세대출반영하지 않음
1주택자 · 지방 비규제지역 전세대출반영하지 않음
1주택자 · 수도권·규제지역 신규 전세대출이자상환분만 반영
증액 없이 만기만 연장하는 갱신반영하지 않음
대출금액을 늘리는 증액 갱신신규대출로 보아 반영
버팀목 등 정책(기금) 전세대출반영하지 않음

'이자상환분만'이 무슨 뜻인가요

일반 대출은 DSR을 계산할 때 원금과 이자를 모두 더합니다. 전세대출에 적용되는 이 규제는 원금을 빼고 이자만 더합니다. 전세대출은 만기에 보증금으로 한 번에 갚는 구조라 원금을 해마다 나눠 갚는 것으로 보지 않기 때문입니다. 그래서 같은 금액이라도 주택담보대출보다 DSR을 훨씬 적게 차지합니다.

여기서 '수도권·규제지역'은 계약할 집이 서울·경기·인천에 있거나 투기과열지구·조정대상지역에 있는 경우를 말합니다. 보유하고 있는 주택이 어디에 있는지는 보지 않습니다.

시행일 이전에 계약한 사람을 보호하는 경과조치도 있습니다. 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 2025-10-28까지 체결되었다면 종전 규정에 따라 DSR을 적용하지 않습니다.

경과조치에는 증명 요건이 붙습니다

대책 요약표는 '시행일 전일(10.28일)까지 임대차계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명할 때' DSR을 적용하지 않는다고 적고 있습니다. 계약서 날짜만으로 자동 인정되는 것이 아니라 계약금을 냈다는 사실을 증명해야 합니다.

계산에 미치는 영향

DSR에 반영되면 전세대출 한도가 줄어드는 것이 아니라, 전세대출 이자 때문에 내 DSR 여력이 줄어드는 것입니다. 결과적으로 두 가지가 일어납니다.

  • 전세대출 자체가 DSR 한도에 걸려 신청 금액보다 적게 나올 수 있습니다.
  • 전세대출을 받고 있는 동안 다른 대출(신용대출, 주택담보대출)의 한도가 그만큼 줄어듭니다.

적용 대상인지 아닌지는 아래 순서로 갈립니다. 하나라도 '아니오'면 DSR 반영 대상이 아닙니다.

  1. 본인과 배우자를 합쳐 주택을 1채 보유하고 있는가?
  2. 계약할 집이 수도권(서울·경기·인천)이거나 규제지역에 있는가?
  3. 신규 계약인가? 갱신이라면 대출금액을 늘리는가?
  4. 최초 임대차계약이 2025-10-29 이후인가?

네 가지가 모두 '예'이면 이자상환분이 DSR에 들어갑니다. 최초 계약이 경과조치 대상인데 증액 갱신을 하는 경우 어느 쪽이 우선하는지는 원문에 없습니다. 이 사이트는 '증액은 신규대출에 해당한다'는 문언을 따라 적용되는 쪽으로 안내합니다. 한도가 줄어들 수 있다고 미리 알리는 방향입니다.

다주택자는 어떻게 되나요

주택을 2채 이상 보유한 경우는 DSR 이전 단계에서 막힙니다. HF와 HUG 모두 2주택 이상 보유자에게는 전세대출 보증을 취급하지 않습니다. 시가 9억원을 넘는 주택을 보유한 1주택자도 원칙적으로 보증부 전세대출이 제한됩니다.

예시 — 같은 전세 계약인데 DSR 반영 여부가 갈리는 세 경우

이 예시의 가정

  • 모두 서울 소재 임차보증금 4억원 전세 계약이고 2026년에 새로 계약
  • A: 무주택 / B: 수도권 아파트 1채 보유(시가 7억원), 신규 계약 / C: B와 같은 조건인데 2025-09월에 최초 계약해 이번에 증액 없이 갱신
  • DSR 반영 여부만 비교하며 금액 한도는 별도 계산이 필요
세 경우의 판정
구분주택보유계약DSR 반영
A무주택신규반영하지 않음
B1주택신규이자상환분 반영
C1주택증액 없는 갱신반영하지 않음

B만 이자상환분이 DSR에 들어갑니다. 연 3.5% 금리로 2억원을 빌린다면 연 이자 700만원이 DSR 계산에 더해지는 셈입니다. 연소득 8,000만원이라면 은행권 DSR 상한 40%의 3,200만원 중 700만원을 전세대출 이자가 차지합니다.

C는 증액 없이 만기만 연장하므로 반영되지 않습니다. 같은 사람이 같은 집에 계속 사는 경우까지 한도를 줄이면 살던 집을 떠나야 하는 상황이 생기기 때문입니다. 다만 갱신하면서 보증금이 올라 대출금액을 늘리면 신규대출로 봅니다.

관련 계산기

곧 제공 예정

  • DSR 계산기 — 전세대출 이자를 포함해 DSR 여력을 직접 계산하는 단독 계산기는 아직 제공하지 않습니다.

주의사항

  • 이 사이트는 전세대출 이자상환분을 DSR 금액으로 계산하지 않고 해당 여부만 경고로 알립니다. 실제 DSR 여력에 따라 한도가 더 줄어들 수 있습니다.
  • 규제지역 지정은 자주 바뀝니다. 계약할 집이 규제지역인지는 국토교통부의 지정 현황에서 직접 확인해야 합니다.
  • 경과조치를 인정받으려면 계약금 납부 사실을 증명해야 합니다. 증명하지 못하면 DSR이 적용됩니다.
  • 최초 계약이 2025-10-28 이전인데 이번에 증액 갱신하는 경우 어느 규정이 우선하는지는 공식 문서에 없습니다. 이 사이트는 적용되는 쪽으로 보수적으로 안내합니다.
  • 2026-08-13 발표에는 1주택자 전세대출 보증비율을 더 낮추고 일부 1주택자의 보증을 제한하는 내용이 들어 있습니다. 추진일정표상 시행시기는 2027-01-01이며 아직 시행 전입니다.
  • 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치이고, 실제 대출 가능 여부와 금액은 금융기관의 소득 인정과 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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