가이드대출 기초
고정금리와 변동금리, 무엇이 다른가
요약
주택담보대출의 금리유형은 크게 넷입니다. 전 기간 고정금리, 변동금리, 일정 기간만 고정하는 혼합형, 정해진 주기마다 바꾸는 주기형입니다. 금리유형은 매달 내는 돈뿐 아니라 DSR 한도까지 바꾸기 때문에, 금리 숫자만 비교해서는 유리한 쪽을 알 수 없습니다.
- 게시일
- 2026-09-17
- 최종 검토일
- 2026-09-17
- 기준 시행일
- 2026-07-01
개념
| 유형 | 금리가 바뀌는 방식 |
|---|---|
| 고정금리 | 만기까지 처음 약정한 금리가 그대로 유지됩니다. |
| 변동금리 | 기준금리에 연동해 정해진 주기(보통 6개월)마다 바뀝니다. |
| 혼합형 | 처음 일정 기간(보통 5년)은 고정이고 그 뒤부터 변동으로 바뀝니다. |
| 주기형 | 정해진 주기(보통 5년)마다 그때의 기준금리로 다시 정합니다. |
변동금리에서 말하는 기준금리는 한국은행 기준금리가 아니라 은행이 자금을 조달한 비용을 나타내는 지표입니다. 주택담보대출에서 가장 널리 쓰이는 것이 코픽스(COFIX)입니다. 전국은행연합회가 8개 은행의 자금조달 정보를 모아 매달 15일 오후 3시에 공시합니다.
| 구분 | 무엇을 반영하나 | 공시값 |
|---|---|---|
| 신규취급액기준 COFIX | 그달에 새로 조달한 자금의 비용 | 3.18% |
| 잔액기준 COFIX | 그동안 조달한 자금 전체의 비용 | 3.05% |
| 신 잔액기준 COFIX | 잔액기준에 기타 예수금 등을 더한 범위 | 2.71% |
신규취급액기준은 금리 변화를 빨리 따라가고, 잔액기준은 천천히 따라갑니다. 금리가 오르는 국면에서는 잔액기준이, 내리는 국면에서는 신규취급액기준이 차주에게 유리한 편입니다. 같은 '변동금리'라도 어느 코픽스를 쓰는지에 따라 체감이 달라집니다.
대출금리 = 기준금리 + 가산금리 − 우대금리
코픽스는 출발점일 뿐입니다. 여기에 은행이 정한 가산금리가 더해지고 급여이체·카드실적 같은 우대금리가 빠집니다. 코픽스가 그대로여도 가산금리나 우대 조건이 바뀌면 내 금리는 바뀝니다.
계산에 미치는 영향
금리유형은 두 곳에서 결과를 바꿉니다. 하나는 매달 내는 돈이고, 다른 하나는 애초에 빌릴 수 있는 금액입니다. 두 번째가 잘 알려져 있지 않습니다.
DSR 한도를 계산할 때는 실제 약정금리가 아니라 약정금리에 스트레스 금리를 더한 값을 씁니다. 이때 금리유형별 적용비율이 곱해지는데, 금리가 오를 위험이 작은 대출일수록 이 비율이 낮아집니다.
| 금리유형 | 적용비율 |
|---|---|
| 전 기간 고정금리 | 0% |
| 변동금리, 또는 고정기간·변동주기가 5년 미만 | 100% |
| 고정기간·변동주기가 대출기간의 70% 이상 | 0% |
| 그 밖의 혼합형·주기형 | 구간별로 0%와 100% 사이 |
전 기간 고정금리를 고르면 적용비율이 0%가 되어 스트레스 금리가 아예 붙지 않습니다. 같은 소득에서 DSR 한도가 가장 크게 나옵니다. 반대로 변동금리는 적용비율이 100%라 수도권·규제지역에서는 약정금리에 3.0%p가 그대로 더해져 한도가 계산됩니다.
고정금리가 항상 유리하다는 뜻은 아닙니다
고정금리는 미래의 금리 상승 위험을 은행이 떠안는 대신 약정금리 자체가 변동금리보다 높게 시작하는 경우가 많습니다. 한도가 더 나오더라도 총 이자가 더 클 수 있습니다. 한도와 총이자를 같이 봐야 합니다.
- 중도상환수수료율도 금리유형에 따라 다릅니다. 고정금리 대출의 수수료율이 변동금리보다 높게 공시되는 경우가 많습니다.
- 혼합형은 고정 구간이 끝나는 시점에 금리가 한 번에 크게 뛸 수 있습니다. 5년 뒤 상환액을 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.
- 정책 구입대출(디딤돌·보금자리론)은 상품 자체가 고정 또는 주기형으로 설계돼 있어 이 선택이 일반 주택담보대출만큼 자유롭지 않습니다.
예시 — 3억원·30년 대출에서 금리가 0.5%p 다를 때
이 예시의 가정
- 대출원금 3억원, 30년 만기, 원리금균등상환
- 고정금리 4.5%와 변동금리 4.0%로 시작하는 경우를 비교
- 변동금리가 끝까지 4.0%를 유지하는 경우와 5.0%로 오른 뒤 유지되는 경우를 함께 봄
- 중도상환수수료, 인지세 등 부대비용은 포함하지 않음
| 금리 | 첫 회 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|
| 4.0% | 1,432,246원 | 215,608,483원 |
| 4.5% | 1,520,056원 | 247,220,123원 |
| 5.0% | 1,610,465원 | 279,767,291원 |
| 5.5% | 1,703,367원 | 313,212,123원 |
변동금리 4.0%로 시작하면 고정금리 4.5%보다 월 87,810원을 덜 냅니다. 이 상태가 끝까지 유지된다면 총이자는 3,161만원 적습니다. 하지만 변동금리가 5.0%로 올라 유지되면 고정금리 4.5%보다 총이자가 3,254만원 많아집니다.
DSR 한도 쪽에서는 방향이 반대입니다. 수도권에서 4.5% 고정금리는 스트레스 금리 적용비율이 0%라 4.5%로 한도를 계산하지만, 4.0% 변동금리는 적용비율 100%로 3.0%p가 더해져 7.0%로 한도를 계산합니다. 소득이 빠듯하다면 금리가 낮은 변동금리 쪽에서 오히려 한도가 모자랄 수 있습니다.
관련 계산기
주의사항
- 코픽스 공시값은 매달 바뀝니다. 본문의 값은 2026-09-15 공시분이며 현재 값은 전국은행연합회에서 확인해야 합니다.
- 실제 대출금리는 코픽스에 은행별 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 값입니다. 같은 코픽스를 써도 은행마다 금리가 다릅니다.
- 금리유형별 적용비율의 세부 구간 값은 대출 종류와 업권에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 적용 비율은 취급 금융기관에 확인해야 합니다.
- 고정금리와 변동금리 중 무엇이 유리한지는 앞으로의 금리 흐름에 달려 있고, 이 글은 어느 쪽을 권하지 않습니다. 비교할 항목을 정리하는 것이 목적입니다.
- 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치입니다. 실제 상환액과 한도는 금융기관의 금리 산정과 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.
출처
- 전국은행연합회 「COFIX 공시」
신규취급액기준·잔액기준·신 잔액기준·단기 COFIX의 정의와 공시값, 공시 일정의 정본입니다.
- 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표」(2025-05-20)
금리유형별 스트레스 금리 적용비율 체계와 지역별 기본 적용비율의 원문입니다.
- 금융감독원 「금융상품한눈에」
은행별 주택담보대출의 금리유형, 평균 금리, 중도상환수수료를 비교해 볼 수 있는 공식 창구입니다.