가이드대출 기초

원리금균등상환이란?

원리금균등상환은 대출기간 내내 매달 같은 금액을 내는 방식입니다. 금액은 같지만 그 안에서 처음에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다. 매달 같은 금액이라 계획을 세우기 쉬운 대신, 원금균등상환보다 총이자가 많습니다.

개념

주택담보대출의 상환방식은 '원금을 언제 어떻게 갚는가'의 차이입니다. 우리나라 주택담보대출에서 가장 흔한 것이 원리금균등상환입니다.

상환방식별 특징

방식	매달 내는 금액	특징
원리금균등상환	처음부터 끝까지 같음	매달 금액이 일정해 계획을 세우기 쉽습니다. 초기에는 낸 돈의 대부분이 이자입니다.
원금균등상환	처음이 가장 크고 계속 줄어듦	원금을 매달 같은 금액으로 나눠 갚습니다. 총이자가 가장 적습니다.
체증식(원리금 증가)	처음이 작고 해마다 늘어남	지금 소득이 적고 앞으로 늘어날 것으로 보는 경우에 씁니다.
만기일시상환	이자만 내다가 만기에 원금 전액	매달 부담이 가장 작지만 원금이 줄지 않아 총이자가 가장 많습니다.

원리금균등상환의 매달 납입액은 다음 식으로 정해집니다. 대출 실행 시점에 한 번 계산하면 만기까지 같은 금액이 유지됩니다(변동금리라면 금리가 바뀔 때 다시 계산합니다).

월 납입액 = 원금 × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)

r = 연 금리 ÷ 12, n = 대출기간(개월)

원금균등상환과 무엇이 다른가요?

원금균등상환은 원금을 개월 수로 똑같이 나눠 갚고 그때그때 남은 잔액에 대한 이자를 더합니다. 잔액이 매달 줄어드니 이자도 줄어들고, 그래서 매달 내는 총액이 계속 작아집니다. 원리금균등상환은 반대로 총액을 고정해 두고 그 안에서 이자와 원금의 비중을 바꿉니다.

거치기간은 상환방식과는 다른 개념입니다. 거치기간 동안에는 이자만 내고 원금을 갚지 않으며, 거치기간이 끝난 뒤 남은 기간 동안 원금을 갚습니다. 거치기간을 두면 그만큼 원금을 갚을 기간이 짧아져 이후 월 납입액이 커지고 총이자도 늘어납니다.

상환방식은 두 가지를 동시에 바꿉니다.

매달 실제로 나가는 돈 — 원금균등상환은 초기 부담이 크고, 원리금균등상환은 내내 같습니다.
DSR 한도 — DSR은 연간 원리금 상환액을 소득과 비교하므로, 초기 상환액이 큰 방식일수록 같은 소득에서 빌릴 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다.

총이자만 보면 원금균등상환이 유리하지만, 초기 몇 년의 부담이 커서 그 기간을 감당할 수 있는지를 먼저 봐야 합니다. 중도상환을 계획하고 있다면 남은 원금이 더 빨리 줄어드는 원금균등상환이 중도상환 시점의 잔액 면에서도 유리합니다.

이 예시의 가정

상환방식별 비교

원금균등상환은 첫 달에 401,087원을 더 내야 하지만, 30년 동안의 총이자는 35,108,412원 적습니다. 첫 몇 년의 부담을 감당할 수 있는지가 선택의 기준이 됩니다.

같은 조건에서 금리만 연 5.0%가 되면 원리금균등상환의 월 납입액은 1,610,465원으로 178,219원 늘어납니다. 금리가 상환액에 미치는 영향은 별도 글에서 자세히 다룹니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.