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가이드대출 기초

DSR이란?

요약

DSR은 내 연소득 중 얼마를 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 데 쓰는지를 나타내는 비율입니다. 은행에서는 이 비율이 40%를 넘지 않는 선까지만 빌릴 수 있어, 이미 다른 빚이 있으면 주택담보대출 한도가 그만큼 줄어듭니다.

게시일
2026-09-16
최종 검토일
2026-09-16
기준 시행일
2026-07-01

개념

DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)입니다. 이름이 길지만 뜻은 단순합니다. 1년에 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 더해서, 그 금액이 연소득의 몇 퍼센트인지 보는 것입니다.

DSR = 연간 대출 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득 × 100

LTV가 '집이 얼마짜리인가'를 본다면, DSR은 '내가 매달 갚을 능력이 되는가'를 봅니다. 그래서 같은 집을 사더라도 소득이 다르면 빌릴 수 있는 금액이 달라집니다.

업권별 DSR 규제비율 (2026-09-16 기준)
구분DSR 상한
은행권40%
제2금융권50%

중요한 점은 새로 받으려는 주택담보대출만 세는 게 아니라는 것입니다. 이미 갖고 있는 신용대출, 자동차 할부, 마이너스통장, 학자금대출 등 대부분의 대출 상환액이 함께 들어갑니다.

DTI와 무엇이 다른가요?

DTI는 주택담보대출의 원리금에 그 밖의 대출은 이자만 더해서 계산합니다. DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더합니다. 그래서 다른 빚이 많을수록 DSR이 더 크게 불리해집니다.

계산에 미치는 영향

DSR 한도는 다음 순서로 금액이 됩니다.

  1. 연소득 × DSR 상한(은행권 40%)으로 1년에 쓸 수 있는 상환액 총액을 구합니다.
  2. 여기서 이미 갖고 있는 대출의 연간 원리금 상환액을 뺍니다.
  3. 남은 금액을 12로 나누면 새 대출에 쓸 수 있는 월 상환액이 됩니다.
  4. 그 월 상환액으로 감당 가능한 원금이 DSR 기준 대출한도입니다.

마지막 단계에서 쓰는 금리는 실제 약정금리가 아니라 약정금리에 스트레스 금리를 더한 값입니다. 이 때문에 같은 소득이라도 DSR 한도는 체감보다 작게 나옵니다. 스트레스 금리는 별도 글에서 설명합니다.

DSR을 계산할 때 대출 종류마다 원금을 나누는 기간이 다릅니다. 만기일시상환 신용대출은 실제 만기가 더 길더라도 원금을 5년에 나눠 갚는 것으로 보는 식입니다. 그래서 만기가 긴 대출이 DSR에서는 더 무겁게 잡히기도 합니다.

예시 — 연소득 7천만원인 사람의 DSR 여력

이 예시의 가정

  • 부부합산이 아닌 본인 연소득 7,000만원
  • 은행권 주택담보대출을 받는다고 가정해 DSR 상한 40% 적용
  • 기존 대출이 전혀 없는 경우와, 신용대출 5,000만원(만기일시상환·연 6%)이 있는 경우를 비교
  • 새 주택담보대출은 30년 만기 원리금균등상환, 예상금리 연 4.0%에 스트레스 금리 3.0%p를 더한 연 7.0%로 한도를 계산

연간 상환 가능액 = 7,000만원 × 40% = 2,800만원

기존 대출이 없을 때 → 월 2,333,333원까지 가능

→ 연 7.0% · 30년 기준 약 3억 5,072만원

여기에 신용대출 5,000만원이 있으면 DSR에는 원금 1,000만원(5,000만원 ÷ 5년)과 이자 300만원, 합계 1,300만원이 먼저 잡힙니다.

남은 여력 = 2,800만원 − 1,300만원 = 1,500만원

월 1,250,000원까지 가능

→ 연 7.0% · 30년 기준 약 1억 8,788만원

신용대출 5,000만원 때문에 주택담보대출 예상 한도가 약 1억 6,283만원 줄어든 셈입니다. 빌린 금액보다 훨씬 크게 줄어드는 이유는 별도 글에서 설명합니다.

관련 계산기

곧 제공 예정

  • DSR 계산기 — 연소득과 기존 월 상환액만으로 DSR 여력을 확인하는 단독 계산기는 아직 제공하지 않습니다.

주의사항

  • DSR에 들어가는 소득의 인정 범위와 증빙 방법은 금융기관마다 다릅니다. 인정되지 않는 소득이 있으면 계산 결과보다 한도가 줄어듭니다.
  • 2027년 1월부터는 DSR 소득산정 기준이 바뀔 예정입니다. 모든 소득을 최근 1개년으로 보되 소득상승률이 20%를 넘으면 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균을 쓰고, 소득이 줄었을 때는 최근 1개년만 씁니다. 현재는 시행 전입니다.
  • 전세자금대출, 중도금대출 등 일부 대출은 DSR 산정에서 다르게 취급되며 시기에 따라 적용 범위가 바뀝니다.
  • 여기서 든 예시는 규제 산식만 따른 추정치이고, 실제 대출 가능 금액은 금융기관의 소득 인정, 신용평가, 내부 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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