가이드상황별 계산
신용대출이 있으면 주담대 한도가 줄어드는 이유
요약
DSR은 새로 받을 주택담보대출만 세는 것이 아니라 이미 있는 모든 대출의 원금과 이자를 함께 셉니다. 신용대출은 실제 만기가 길어도 DSR에서는 원금을 5~10년에 나눠 갚는 것으로 보기 때문에, 빌린 금액보다 주택담보대출 한도가 훨씬 크게 줄어듭니다.
- 게시일
- 2026-09-16
- 최종 검토일
- 2026-09-16
- 기준 시행일
- 2026-07-01
개념
은행에서 주택담보대출을 받을 때 DSR이 40%를 넘을 수 없습니다. 이 40%라는 그릇의 크기는 연소득으로 정해지고, 그 안에 이미 갖고 있는 대출의 상환액이 먼저 담깁니다. 남은 자리만큼만 새 주택담보대출에 쓸 수 있습니다.
연간 상환 가능액 = 연소득 × 40%
새 주담대에 쓸 수 있는 연 상환액 = 연간 상환 가능액 − 기존 대출의 연간 원리금
여기서 핵심은 '기존 대출의 연간 원리금'을 어떻게 세는가입니다. 신용대출은 실제로는 만기에 한 번에 갚거나 마이너스통장처럼 한도만 열어두는 경우가 많은데, DSR에서는 그렇게 보지 않습니다. 원금을 정해진 기간에 나눠 갚는 것으로 간주해서 계산합니다.
| 구분 | DSR에 잡히는 연간 금액 |
|---|---|
| 만기일시상환·한도대출(마이너스통장) | 잔액 ÷ 5년 + 연간 이자 |
| 분할상환 | 잔액 ÷ 약정만기(5~10년 범위) + 연간 이자 |
왜 5년으로 나누나요?
신용대출은 담보가 없어 만기를 계속 연장해 쓰는 경우가 많습니다. 실제 약정만기만 보면 상환 부담이 실제보다 작게 잡히므로, 감독 기준은 원금을 일정 기간에 나눠 갚는 것으로 보수적으로 산정합니다.
그래서 이자만 내고 있는 신용대출도 DSR에서는 원금까지 함께 갚고 있는 것으로 계산됩니다. 체감과 계산이 어긋나는 지점이 바로 여기입니다.
계산에 미치는 영향
신용대출 1원이 주택담보대출 한도를 1원 줄이는 것이 아닙니다. 두 대출의 상환 기간이 다르기 때문에 훨씬 크게 줄어듭니다.
- 신용대출은 원금을 5년에 나눠 갚는 것으로 계산해 연간 상환액이 큽니다.
- 주택담보대출은 보통 30년에 나눠 갚으므로 같은 연간 상환액으로 훨씬 큰 원금을 감당할 수 있습니다.
- 그래서 신용대출이 차지한 DSR 자리 하나가 여러 배의 주택담보대출 원금 자리를 밀어냅니다.
게다가 주택담보대출 한도는 스트레스 금리를 더한 금리로 계산되므로, 밀려난 자리로 되찾을 수 있는 원금은 더 작아집니다.
예시 — 신용대출 5,000만원이 주담대 한도를 얼마나 줄이나
이 예시의 가정
- 연소득 7,000만원, 은행권 DSR 상한 40%
- 신용대출 5,000만원, 연 6.0%, 만기일시상환 — DSR에서는 원금을 5년에 나눈 것으로 계산
- 새 주택담보대출은 30년 만기 원리금균등상환
- 예상 약정금리 연 4.0%에 수도권 변동금리 스트레스 금리 3.0%p를 더한 연 7.0%로 한도를 계산
- LTV 한도와 지역 총액한도는 이 예시에서 따지지 않고 DSR만 비교
연간 상환 가능액 = 7,000만원 × 40% = 2,800만원
신용대출이 차지하는 금액 = 5,000만원 ÷ 5 + 5,000만원 × 6% = 1,000만원 + 300만원 = 1,300만원
새 주담대에 쓸 수 있는 금액 = 2,800만원 − 1,300만원 = 1,500만원 → 월 1,250,000원
| 기존 신용대출 | 월 상환 여력 | DSR 기준 한도 |
|---|---|---|
| 없음 | 2,333,333원 | 약 3억 5,072만원 |
| 5,000만원 | 1,250,000원 | 약 1억 8,788만원 |
신용대출 5,000만원 때문에 주택담보대출 한도가 약 1억 6,283만원 줄었습니다. 빌린 금액의 세 배가 넘습니다. 잔금 전에 신용대출을 갚으면 그만큼 한도가 되살아나지만, 갚는 데 쓴 현금만큼 자기자금이 줄어드니 둘을 함께 계산해야 합니다.
관련 계산기
주의사항
- DSR 원금 산정기간(신용대출 5~10년 등)은 감독 기준과 금융기관 실무에 따르는 값입니다. 금융기관과 상품에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
- 마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 약정한 한도 전액이 잡힐 수 있습니다.
- 신용대출을 갚아 한도를 늘리려는 경우, 상환 시점과 증빙 방법을 금융기관과 미리 협의해야 합니다.
- 전세자금대출, 중도금대출 등은 DSR 산정 방법이 다르고 시기에 따라 적용 범위가 바뀝니다.
- 이 글의 금액은 규제 산식만 따른 참고용 추정치이며, 실제 대출 가능 금액은 금융기관의 소득 인정, 신용평가, 내부 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.
출처
- 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026-08-13)
은행권 DSR 40% 유지와 2027년 1월 시행 예정인 DSR 소득산정 기준 개편을 확인한 원문입니다.
- 금융위원회 「대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10-15)
DSR 산정에 포함되는 대출의 범위와 한도 산정 방법을 문답으로 정리한 자료입니다.
- 금융감독원 금융소비자 포털 파인
본인 명의 대출의 잔액과 약정 조건을 확인해 DSR에 잡히는 금액을 점검하는 공식 창구입니다.