가이드전세대출
선순위채권·선순위 임차보증금 확인하는 법
요약
선순위채권은 내 전세보증금보다 먼저 배당받는 돈입니다. 등기부등본 을구의 근저당권설정액과, 단독·다가구 주택이라면 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금이 여기 들어갑니다. 이 금액이 크면 전세대출 한도가 줄고, 일정 선을 넘으면 보증 가입 자체가 막힙니다.
- 게시일
- 2026-09-17
- 최종 검토일
- 2026-09-17
- 기준 시행일
- 2024-01-01
개념
집이 경매로 넘어가면 그 집을 판 돈을 순서대로 나눕니다. 이때 내 보증금보다 앞 순서에 있는 돈을 선순위채권이라고 부릅니다. 앞 순서에 이미 많은 돈이 걸려 있으면 내 차례에는 남는 것이 없습니다. 보증기관이 이 금액을 꼼꼼히 보는 이유입니다.
| 항목 | 어디서 확인하나 | 어떤 집에서 문제가 되나 |
|---|---|---|
| 선순위 근저당권설정액 | 등기부등본 을구의 근저당권 설정금액과 설정일자 | 모든 주택 |
| 선순위 임차보증금 | 나보다 먼저 전입한 다른 세입자들의 보증금 합계 | 단독·다중·다가구주택 (한 등기에 여러 세대가 사는 집) |
아파트, 오피스텔, 연립·다세대주택은 호수마다 등기가 따로 있어서 다른 세입자의 보증금이 내 앞 순서에 끼어들지 않습니다. 그래서 선순위 임차보증금은 보통 0입니다. 문제는 단독·다중·다가구주택입니다. 한 건물에 여러 세대가 살지만 등기는 건물 하나로 되어 있어, 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 세입자들의 보증금이 모두 내 앞에 섭니다.
등기부등본에는 다른 세입자의 보증금이 나오지 않습니다
근저당권은 을구에서 바로 보이지만, 다른 세입자의 임차보증금은 등기부에 없습니다. 임대인에게 '타 전세계약 체결내역 확인서'를 요구하거나, 확정일자 부여 현황을 열람하거나, 전입세대확인서로 몇 세대가 사는지부터 확인해야 합니다.
실제로 확인해야 할 것은 세 가지입니다.
- 등기부등본 갑구: 소유자가 계약서의 임대인과 같은지, 경매·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 없는지 봅니다.
- 등기부등본 을구: 근저당권 설정금액과 설정일자를 봅니다. 실제 대출 잔액이 아니라 설정금액이 기준입니다. 보통 실제 빌린 금액의 110~130%로 설정합니다.
- 전입세대확인서와 타 전세계약 확인서: 단독·다가구라면 나보다 먼저 들어온 세대 수와 보증금 합계를 확인합니다.
건물과 토지가 모두 임대인 소유인지도 봅니다
건물만 임대인 소유이고 토지가 다른 사람 소유이면 경매에서 배당받을 금액이 크게 줄어듭니다. 보증기관도 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것을 요건으로 둡니다.
계산에 미치는 영향
선순위채권은 두 단계에서 작동합니다. 먼저 '이 집이 아예 안 되는가'를 가르고, 통과하면 '얼마까지 되는가'를 정합니다.
| 기관·상품 | 기준 |
|---|---|
| HUG 전세보증금반환보증·전세금안심대출보증 | 선순위채권 ≤ 주택가액의 60% (단독·다중·다가구는 80%) · 선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 90% |
| HF 일반전세자금보증 | 선순위채권 + 임차보증금 ≤ 주택가격 × 90% (개인 임대인) / 80% (법인 임대인) |
| HF 일반전세지킴보증 | 단독·다가구는 선순위채권 총액 80%·근저당 60% 동시 충족, 그 밖은 총액 60% |
여기서 '주택가액'은 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액입니다. 주택가격은 내가 아는 시세가 아니라 기관이 정한 순서로 산정합니다. 아파트는 KB시세나 부동산테크 시세가 1순위이고, 없으면 공시가격의 140%를 씁니다. 연립·다세대와 단독주택은 공시가격의 140%가 1순위입니다.
주택가액 = 주택가격 × 담보인정비율(90%)
반환보증 한도 = 주택가액 − 선순위채권 등
부채비율 = (선순위채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액
부채비율은 보증료에도 영향을 줍니다. HUG는 부채비율 70% 이하, 80% 이하, 80% 초과의 세 구간으로 요율을 나누고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10%를 더 붙입니다.
예시 — 다가구주택 전세 1억 5천만원, 계약해도 될까
이 예시의 가정
- 다가구주택, 기관이 산정한 주택가격 8억원
- 등기부등본 을구의 선순위 근저당권설정액 2억원
- 나보다 먼저 전입한 세입자 4세대의 보증금 합계 3억원
- 내 전세보증금 1억 5,000만원
- HUG 전세보증금반환보증의 단독·다중·다가구 기준 적용
주택가액 = 8억원 × 90% = 7억 2,000만원
선순위채권 총액 = 2억원 + 3억원 = 5억원
선순위채권 한도(단독·다중·다가구 80%) = 7억 2,000만원 × 80% = 5억 7,600만원 → 통과
선순위채권 + 전세보증금 = 5억원 + 1억 5,000만원 = 6억 5,000만원 ≤ 7억 2,000만원 → 통과
두 기준을 모두 통과하므로 가입 자체는 가능합니다. 다만 부채비율이 6억 5,000만원 ÷ 7억 2,000만원 = 약 90%로 80%를 크게 넘어 보증료율이 가장 높은 구간에 들어가고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으므로 10%가 더 붙습니다.
숫자 하나만 달라져도 결과가 뒤집힙니다
만약 먼저 들어온 세입자 보증금이 3억원이 아니라 4억원이었다면 선순위채권 총액은 6억원, 전세보증금까지 더하면 7억 5,000만원이 되어 주택가액 7억 2,000만원을 넘습니다. 가입 자체가 막힙니다. 임대인이 '괜찮다'고 말해도 확인서를 받아 직접 계산해 봐야 하는 이유입니다.
관련 계산기
주의사항
- 주택가격은 이 사이트가 시세를 조회하지 않고 입력한 값을 그대로 씁니다. 기관이 산정한 주택가격과 다르면 판정 결과가 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 설정금액은 실제 대출 잔액과 다릅니다. 보증기관은 설정금액을 기준으로 보는 것이 원칙이므로, 잔액이 줄었다면 임대인에게 감액 등기를 요청하는 방법을 고려할 수 있습니다.
- 단독·다중·다가구주택은 후순위 임차보증금과 공실의 지역별 최우선변제금까지 선순위 임차보증금에 포함해 보는 경우가 있습니다. 계산보다 불리하게 나올 수 있습니다.
- 임대인이 법인인 경우 HF의 선순위요건 비율이 80%로 낮아집니다. 다만 공공주택사업자 등 법인에 적용할 비율은 업무지침에 제시돼 있지 않아 이 사이트가 판정하지 않습니다.
- 버팀목 등 주택도시기금 정책 전세대출은 보증금 자체가 담보라 선순위채권 개념을 쓰지 않습니다. 이 글의 기준은 은행재원 전세대출과 반환보증에 적용됩니다.
- 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치이고, 실제 가입 가능 여부와 한도는 기관이 산정한 주택가격과 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.
출처
- 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 상품개요」
담보인정비율 90%, 선순위채권 60%·80% 기준, 등기부등본·전입세대확인서 확인사항, 주택가격 산정순서와 부채비율 할증의 원문입니다.
- 한국주택금융공사 「일반전세지킴보증」
선순위채권을 근저당권설정액과 선순위 임차보증금의 합으로 정의하고 주택유형별 제한 비율을 나눈 원문입니다.
- 한국주택금융공사 「전세자금보증 업무지침(요약본)」
일반전세자금보증의 선순위요건(개인 90%·법인 80%)과 주택가격 산정 방법의 근거입니다.
- 주택도시보증공사 「전세보증 심사기준 변경사항 안내」(2023-07-24)
담보인정비율이 100%에서 90%로 낮아진 시점과 갱신보증 적용시기의 근거 공지입니다.