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재산세와 종합부동산세, 뭐가 다른가

요약

재산세는 시·군·구가 주택을 가진 모든 사람에게 매기는 지방세이고, 종합부동산세는 국세청이 공시가격 합계가 기본공제를 넘는 사람에게만 매기는 국세입니다. 둘 다 매년 6월 1일 소유자에게 부과되지만 합산 단위와 세율이 다릅니다.

게시일
2026-09-17
최종 검토일
2026-09-17
기준 시행일
2026-01-01

개념

집을 갖고 있는 동안 내는 세금을 묶어 보유세라고 부릅니다. 보유세는 하나의 세금이 아니라 재산세와 종합부동산세 둘을 합쳐 부르는 말입니다. 이름이 비슷하고 과세기준일이 같아 헷갈리기 쉽지만, 부과 주체부터 다릅니다.

재산세와 종합부동산세
구분재산세종합부동산세
세목지방세국세
부과 주체시·군·구국세청
대상주택을 가진 모든 사람공시가격 합계가 기본공제를 넘는 사람
합산 단위주택 한 채씩 따로인별로 전국의 주택 공시가격을 합산
과세기준일매년 6월 1일매년 6월 1일
부과 시기통상 7월과 9월12월
함께 붙는 세목지방교육세농어촌특별세

6월 1일 하루가 1년치를 가릅니다

6월 1일 현재 소유자가 그 해 보유세를 전부 냅니다. 5월 31일에 잔금을 치러 넘겼다면 그 해 보유세는 내지 않고, 6월 2일이면 1년치를 모두 냅니다. 재산세와 종합부동산세 모두 같습니다.

두 세금 모두 시세가 아니라 공시가격에서 출발하지만, 과세표준을 만드는 방식이 다릅니다. 재산세는 공시가격에 바로 비율을 곱하고, 종합부동산세는 합산한 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 비율을 곱합니다.

재산세 과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율

종합부동산세 과세표준 = (인별 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율

공정시장가액비율과 기본공제 (현행)
구분재산세종합부동산세
공정시장가액비율1세대 1주택 43~45%(공시가격 구간별), 그 밖의 주택 60%60%
기본공제없음1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 경우 9억원

세율 구조도 다릅니다. 재산세는 과세표준 3억원 초과 구간이 0.4%로 끝나지만, 종합부동산세는 주택 수와 과세표준에 따라 구간이 훨씬 넓게 올라갑니다.

개인 주택분 종합부동산세 현행세율
과세표준2주택 이하3주택 이상
3억원 이하0.5%0.5%
3억원 초과 6억원 이하0.7%0.7%
6억원 초과 12억원 이하1.0%1.0%
12억원 초과 25억원 이하1.3%2.0%
25억원 초과 50억원 이하1.5%3.0%
50억원 초과 94억원 이하2.0%4.0%
94억원 초과2.7%5.0%

계산에 미치는 영향

실제로 세 부담이 갈리는 지점은 세율표가 아니라 '종합부동산세 대상이 되는가'입니다. 대상이 아니면 재산세만 내고 끝나기 때문입니다.

  1. 내가 가진 주택의 공시가격을 인별로 모두 더합니다. 세대가 아니라 사람 기준입니다.
  2. 1세대 1주택자면 12억원, 그 밖의 경우면 9억원을 뺍니다. 남는 금액이 없으면 종합부동산세 대상이 아닙니다.
  3. 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다.
  4. 주택 수에 따른 세율표를 적용하고, 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼 이중과세를 조정합니다.

1세대 1주택자에게는 세액공제가 더 있습니다

나이와 보유기간에 따라 세액을 깎아 줍니다. 60세 이상 20%·65세 이상 30%·70세 이상 40%, 보유 5년 이상 20%·10년 이상 40%·15년 이상 50%입니다. 두 공제는 합산되며 한도가 있습니다. 재산세에는 이런 공제가 없습니다.

합산 단위가 인별이라는 점도 중요합니다. 재산세는 집마다 따로 계산해 누가 몇 채를 가졌는지가 세율에 영향을 주지 않지만, 종합부동산세는 한 사람이 가진 집을 모두 더하기 때문에 여러 채를 가지면 더 높은 세율 구간으로 빠르게 올라갑니다.

현행법과 2026년 세제개편안은 다릅니다

2026년 세제개편안에는 2027년부터 종합부동산세의 기본공제, 공정시장가액비율, 세율과 세액공제를 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 2026-09-01 국무회의에서 정부안이 확정됐지만 국회 심의와 법령 공포 전이라 현재의 신고·납부에는 적용되지 않습니다.

예시 — 공시가격 15억원 한 채와 8억원 두 채의 차이

이 예시의 가정

  • F: 공시가격 15억원 아파트 한 채를 단독명의로 보유한 1세대 1주택자
  • G: 공시가격 8억원짜리 두 채를 단독명의로 보유(1세대 1주택자 아님)
  • 2026년 과세연도, 6월 1일 현재 소유
  • 종합부동산세 과세표준까지만 비교하며 세액공제와 재산세 이중과세 조정은 포함하지 않음

F: (15억원 − 12억원) × 60% = 1억 8,000만원

G: (8억원 + 8억원 − 9억원) × 60% = 4억 2,000만원

공시가격 합계는 F가 15억원, G가 16억원으로 1억원밖에 차이 나지 않지만, 기본공제가 12억원과 9억원으로 갈리면서 과세표준은 2배 이상 벌어집니다. F는 0.5% 구간에 머무르고 G는 0.7% 구간까지 올라갑니다.

재산세 쪽에서는 이야기가 다릅니다. G의 두 채는 각각 8억원으로 따로 계산되고, 1세대 1주택이 아니므로 공정시장가액비율 60%가 적용됩니다. F는 1세대 1주택자라 6억원 초과 구간의 45%가 적용됩니다. 같은 공시가격이라도 1세대 1주택 여부가 두 세금 모두에서 작동합니다.

정확한 세액과 두 세금의 합계는 아래 보유세 계산기에서 확인할 수 있습니다.

관련 계산기

주의사항

  • 재산세에는 도시지역분과 지역자원시설세가 함께 부과될 수 있고 지방교육세도 더해집니다. 고지서 금액은 본세보다 큽니다.
  • 종합부동산세 결정세액에는 농어촌특별세 20%가 더 붙습니다.
  • 공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택에는 2026년 과세연도까지 재산세 특례세율이 적용됩니다. 각 구간에서 0.05%p 낮은 0.05%·0.1%·0.2%·0.35%입니다.
  • 부부 공동명의 1주택은 특례를 신청하는 경우와 신청하지 않는 경우의 세액이 다릅니다. 신청하지 않으면 각자 9억원씩 공제받지만 세액공제를 받을 수 없습니다.
  • 합산배제 임대주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 주택 수에서 제외되는 특례가 여럿 있습니다. 주소와 보유이력 없이 단정할 수 없습니다.
  • 2027년 이후 적용이 제안된 종합부동산세 개편은 정부안 단계입니다. 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있으며 현재 신고·납부에 사용할 수 없습니다.
  • 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 확정 공시가격과 과세관청의 부과 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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