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공시가격과 실거래가는 왜 다른가

요약

공시가격은 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사해 공시하는 가격이고, 실거래가는 실제로 사고판 금액입니다. 기준 시점과 산정 방법이 달라 같은 집이라도 금액이 다릅니다. 보유세와 전세대출 보증은 공시가격을, 취득세와 양도세는 실제 거래금액을 씁니다.

게시일
2026-09-17
최종 검토일
2026-09-17
기준 시행일
2026-01-01

개념

집 하나에 붙는 '가격'이 여러 개입니다. 부동산 관련 세금과 대출을 이해하려면 이 가격들이 서로 다른 목적으로 만들어진 서로 다른 숫자라는 점부터 알아야 합니다.

부동산에 붙는 가격들
가격누가 정하나어디에 쓰이나
실거래가사고판 당사자취득세 과세표준, 양도소득세 양도가액
공시가격국토교통부장관 또는 시장·군수·구청장재산세·종합부동산세 과세표준, 건강보험료, 각종 복지 기준
시세KB부동산·한국부동산원 부동산테크 등대출 담보평가, 전세보증의 주택가격 1순위
시가표준액·기준시가지방자치단체·국세청감면 판정, 임대소득·상속증여 등 개별 세목의 기준

다섯 가지를 하나의 가격으로 섞어 쓰면 안 됩니다

공시가격, 기준시가, 시가표준액, 취득가액, 시가는 이름이 비슷하지만 근거 법령과 산정 주체가 다릅니다. 어떤 숫자를 쓰는지에 따라 세액과 대출한도가 달라지므로 항상 기준일과 공시연도를 함께 확인해야 합니다.

공시가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 근거합니다. 법은 공시가격을 '적정가격'으로 정의하는데, 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.

공시가격의 종류와 공시 주체
종류대상공시 주체
공동주택가격아파트·연립·다세대국토교통부장관
표준주택가격단독주택 중 표준으로 선정된 주택국토교통부장관
개별주택가격그 밖의 단독·다가구주택시장·군수·구청장
표준지공시지가표준으로 선정된 토지국토교통부장관
개별공시지가그 밖의 토지시장·군수·구청장

공동주택가격의 공시기준일은 매년 1월 1일이고, 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 산정·공시해야 합니다. 조사와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거치기 때문에 기준일과 공시일 사이에 넉 달의 시차가 생깁니다.

계산에 미치는 영향

공시가격과 실거래가가 다른 이유는 크게 둘입니다.

  1. 기준 시점이 다릅니다. 공시가격은 1월 1일 현재의 가격이고, 실거래가는 계약한 그 날의 가격입니다. 그 사이 시장이 움직이면 차이가 벌어집니다.
  2. 산정 방법이 다릅니다. 실거래가는 거래 당사자가 합의한 금액 하나지만, 공시가격은 지역 전체의 거래 사례와 특성을 반영해 산정한 값입니다. 정부가 정책적으로 시세 반영 수준을 조정하기도 합니다.

이 차이는 계산기에서 다음과 같이 나타납니다.

  • 보유세 계산기는 공시가격을 넣습니다. 실거래가를 넣으면 세액이 실제보다 크게 나옵니다.
  • 취득세는 실제 취득당시가액을 씁니다. 공시가격을 넣으면 세액이 실제보다 작게 나옵니다.
  • 전세대출과 반환보증의 주택가격은 시세가 1순위이고, 시세가 없으면 공시가격의 140%를 씁니다. 공시가격을 그대로 넣으면 한도가 실제보다 작게 나옵니다.

왜 하필 140%인가요

보증기관은 시세가 없는 연립·다세대나 단독주택의 주택가격을 공시가격에서 역산합니다. 공시가격이 시세보다 낮게 형성돼 있다는 전제로 일정 배수를 곱하는 방식이고, 지금은 140%가 쓰입니다. 2022-12-31 이전 신청분에는 150%가 적용됐습니다.

공시가격은 세금만의 문제가 아닙니다. 건강보험료 산정, 기초연금 수급 판정, 각종 복지 기준에도 쓰입니다. 그래서 공시가격이 실제보다 높게 나왔다고 판단하면 의견제출과 이의신청을 할 수 있습니다. 공시가격(안) 열람 기간에 의견을 내고, 결정·공시 후에는 이의신청을 하는 두 단계가 있습니다.

예시 — 같은 아파트에 붙는 네 가지 숫자

이 예시의 가정

  • 수도권 아파트 한 채를 예로 들며 금액은 설명을 위한 가정치
  • 실거래가 10억원(올해 5월 계약), 공동주택 공시가격 6억 5,000만원(1월 1일 기준), KB시세 9억 8,000만원
  • 1세대 1주택자가 단독명의로 보유
  • 실제 세액과 한도는 각 계산기와 과세관청·보증기관의 확인 결과에 따라 달라짐
어떤 계산에 어떤 숫자가 들어가나
계산쓰는 가격이 예시의 값
재산세 과세표준공시가격 × 공정시장가액비율 45%6억 5,000만원 × 45% = 2억 9,250만원
종합부동산세 대상 여부공시가격과 기본공제 12억원 비교6억 5,000만원 → 대상 아님
취득세 과세표준취득당시가액(실거래가)10억원
전세보증 주택가격KB시세 등 시세가 1순위9억 8,000만원

같은 집인데 보유세는 6억 5,000만원을 기준으로, 취득세는 10억원을 기준으로 계산됩니다. 3억 5,000만원이나 차이 나는 두 숫자를 바꿔 넣으면 결과가 완전히 달라집니다.

만약 이 집이 시세가 형성되지 않은 연립·다세대였다면 전세보증의 주택가격은 공시가격 6억 5,000만원 × 140% = 9억 1,000만원이 됩니다. 실거래가 10억원보다 낮은 값이 기준이 됩니다.

관련 계산기

곧 제공 예정

  • 취득세 계산기 — 실제 취득당시가액으로 취득세와 부가세목을 계산하는 계산기는 아직 제공하지 않습니다.

주의사항

  • 공시가격은 매년 바뀝니다. 계산에 쓸 때는 해당 과세연도의 확정 공시가격을 부동산공시가격 알리미에서 직접 확인해야 합니다.
  • 공시가격이 시세의 몇 퍼센트인지는 지역과 주택유형에 따라 다르고 정책에 따라 조정됩니다. 일정한 비율을 가정해 역산하면 안 됩니다.
  • 이 사이트의 전세대출 계산기는 시세를 조회하지 않고 입력한 주택가격을 그대로 씁니다. 보증기관이 산정한 주택가격과 다르면 판정 결과가 달라질 수 있습니다.
  • 공시가격에 이의가 있으면 열람 기간의 의견제출과 공시 후 이의신청 두 경로가 있습니다. 기간이 정해져 있으므로 알리미의 공지사항을 확인해야 합니다.
  • 시가표준액과 기준시가는 공시가격과 다른 개념입니다. 취득세 감면 판정이나 오피스텔 기준시가처럼 개별 세목이 따로 쓰는 값입니다.
  • 이 글의 금액은 설명을 위한 가정치입니다. 실제 세액과 대출한도는 확정 공시가격과 과세관청·금융기관의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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