가이드상황별 계산
계약갱신청구권과 전세금 인상 5% 상한
요약
계약갱신요구권은 임차인이 한 번에 한해 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 이때 보증금과 차임은 기존 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 다만 행사 기간이 정해져 있고 임대인이 거절할 수 있는 사유도 법에 열거돼 있습니다.
- 게시일
- 2026-09-17
- 최종 검토일
- 2026-09-17
- 기준 시행일
- 2020-07-31
개념
전세 계약이 끝나갈 때 임차인이 쓸 수 있는 카드는 두 가지입니다. 하나는 법이 정한 계약갱신요구권을 행사하는 것이고, 다른 하나는 아무도 아무 말을 하지 않아 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 기간 | 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 행사 횟수 | 1회에 한함 |
| 갱신되는 임대차의 존속기간 | 2년으로 봄 |
| 보증금·차임 증액 상한 | 기존 금액의 20분의 1(5%). 시·도가 조례로 달리 정할 수 있음 |
| 증액 청구 제한 | 임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 청구 불가 |
5%는 상한이지 자동으로 올라가는 금액이 아닙니다
법은 '20분의 1을 초과하지 못한다'고만 정합니다. 그 안에서 얼마로 할지는 임대인과 임차인이 협의합니다. 임대인이 5% 인상을 요구해도 임차인이 동의하지 않으면 그대로 올릴 수 없고, 다툼이 생기면 분쟁조정위원회나 법원의 판단을 받아야 합니다.
임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못합니다. 법이 거절할 수 있는 사유를 열거하고 있습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우
- 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하는 등 중대한 사유가 있는 경우
묵시적 갱신과는 다릅니다
임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 이 경우는 계약갱신요구권을 쓴 것이 아니므로 권리가 그대로 남습니다.
갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 2년을 채워야 하는 쪽은 임대인이고 임차인은 아닙니다.
계산에 미치는 영향
갱신할 때 보증금이 오르면 그만큼을 새로 마련해야 합니다. 이때 전세대출 쪽에서 세 가지가 함께 움직입니다.
| 항목 | 증액 없는 갱신 | 증액하는 갱신 |
|---|---|---|
| 1주택자·수도권 전세대출 DSR | 반영하지 않음 | 신규대출로 보아 이자상환분 반영 |
| 반환보증 신청기한 | 갱신 전세계약기간의 1/2 경과 전 | 갱신 전세계약기간의 1/2 경과 전 |
| 전월세전환율(보증금 상한 환산) | 최초 신청 당시 전환율 | 현재 전환율(2026-07-01 이후 6.5%) |
특히 첫 번째가 중요합니다. 수도권이나 규제지역에 집을 1채 가지고 있는 사람이 증액 없이 만기만 연장하면 DSR에 잡히지 않지만, 보증금이 올라 대출금액을 늘리면 신규대출로 보아 이자상환분이 DSR에 들어갑니다. 5% 인상이라도 대출을 늘려야 한다면 한도부터 확인해야 합니다.
5% 상한 적용 시 최대 인상액 = 기존 보증금 × 5%
추가로 필요한 대출 = 인상액 − 가진 현금
기금 전세대출의 갱신은 특칙이 있습니다
버팀목 등 주택도시기금 전세대출은 갱신계약의 신청시기와 한도(증액금액 이내)를 따로 정하고 있습니다. 이 사이트의 계산기는 신규계약 기준으로만 계산하므로 갱신 시 한도는 취급 은행에 확인해야 합니다.
예시 — 전세 3억원을 갱신하면서 5%를 올릴 때
이 예시의 가정
- 수도권 아파트 전세 3억원, 2년 계약이 끝나가는 상황
- 계약갱신요구권을 행사하고 임대인과 5% 인상에 합의
- 임차인은 수도권에 아파트 1채를 보유한 1주택자
- 인상분 전액을 전세대출로 충당한다고 가정
최대 인상액 = 3억원 × 5% = 1,500만원
갱신 후 보증금 = 3억 1,500만원
1,500만원을 대출로 늘리면 증액 갱신이 되어 신규대출로 봅니다. 그 결과 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영되기 시작합니다. 대출 잔액 전체(늘린 1,500만원이 아니라 전세대출 전액)의 이자가 기준입니다.
현금 1,500만원이 있어 대출을 늘리지 않고 갱신한다면 증액 없는 갱신이 되어 DSR에 잡히지 않습니다. 같은 5% 인상이라도 자금을 어디서 마련하느냐에 따라 결과가 갈립니다.
5%를 다 올릴 필요는 없습니다
5%는 법이 정한 상한입니다. 임대인이 3%만 올리기로 합의했다면 900만원만 필요하고, 증액 없이 갱신하기로 했다면 0원입니다. 상한을 기준선으로 오해해 미리 자금 계획을 세울 필요는 없습니다.
관련 계산기
주의사항
- 증액 상한 5%는 법이 정한 기본값이고, 특별시·광역시·도는 지역 임대차 시장 여건을 고려해 조례로 다르게 정할 수 있습니다. 해당 지역 조례를 확인해야 합니다.
- 계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 연장된 경우에는 권리가 남아 있지만, 한 번 행사한 뒤에는 다시 쓸 수 없습니다.
- 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 구체적 요건은 법 조문과 판례를 확인해야 합니다.
- 행사 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지)은 2020-12-10 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 그 이전 계약은 만료 1개월 전까지였습니다.
- 이 사이트의 전세대출 계산기는 신규계약 기준 비율로 계산합니다. 갱신계약의 세부 산식은 반영하지 않았습니다.
- 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치이고, 실제 인상 폭과 대출 가능 금액은 당사자 합의와 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.
출처
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의3 계약갱신 요구 등
행사 기간과 1회 제한, 갱신 임대차 존속기간 2년, 임대인의 거절 사유, 갱신 후 해지 통지의 효력 발생 시점의 법령 원문입니다.
- 찾기쉬운 생활법령정보 「임대차계약의 갱신」
묵시적 갱신의 요건과 효과, 계약갱신요구권 행사 방법을 법제처가 정리한 공식 안내입니다.
- 금융위원회 「주택시장 안정화 대책」 관련 정책문답(2025-10-15)
증액 없는 갱신은 DSR 미적용, 증액은 신규대출에 해당해 적용된다는 구분의 원문입니다.
- 주택도시보증공사 「전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내」(2026-06-24)
2026-07-01 이후 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청 건에 전월세전환율 6.5%를 적용한다는 공지입니다.