가이드전세대출
전세대출, 나에게 맞는 계산기 고르는 법
요약
전세대출은 하나의 상품이 아닙니다. 누가 돈을 대는지에 따라 정부 지원 기금대출과 은행재원 대출로 갈리고, 전세보증금을 떼인 경우에는 또 다른 전용 상품이 있습니다. 보는 조건이 서로 달라서 어느 쪽을 확인할지부터 정해야 합니다.
- 게시일
- 2026-09-17
- 최종 검토일
- 2026-09-17
- 기준 시행일
- 2026-01-01
개념
전세대출은 집을 담보로 잡는 대출이 아닙니다. 내가 집주인에게 맡길 임차보증금 자체가 담보입니다. 그래서 주택담보대출에서 쓰는 LTV, 담보평가, 주택유형 같은 개념이 그대로 적용되지 않습니다.
전세대출을 가르는 첫 번째 기준은 '누가 돈을 대는가'입니다.
| 구분 | 재원 | 주로 보는 조건 |
|---|---|---|
| 정부 지원 전세대출(버팀목 계열) | 주택도시기금 | 무주택 세대주, 부부합산 소득·순자산 상한, 보증금 상한 |
| 은행 일반 전세대출 | 은행 자금 + HF·HUG·SGI 보증 | 보증기관의 보증비율·보증한도, 주택가격과 선순위채권 |
| 전세피해·이주지원 전용 | 주택도시기금 | 전세보증금을 돌려받지 못했는지, 지금 사는 곳이 어떤 상태인지 |
정부 지원 전세대출은 금리가 낮은 대신 문턱이 있습니다. 세대원 모두가 집이 없어야 하고, 부부합산 소득과 순자산이 기준 안에 들어야 합니다. 은행 일반 전세대출은 소득 상한이 따로 없지만, 보증기관이 정한 한도와 주택의 담보 여력이 대출금액을 결정합니다.
전세사기·이주 사정이 있다면 먼저 확인하세요
전세보증금을 돌려받지 못했거나, 쪽방·고시원 같은 비정상거처에 살고 있거나, 사는 집이 위험등급·정비사업 구역이라 이사해야 한다면 전용 상품이 따로 있습니다. 이런 상품은 위의 두 갈래에서 다루지 않고 소득·자산 요건도 다릅니다.
계산에 미치는 영향
내집계산기는 이 세 갈래를 세 개의 계산기로 나눠 두었습니다. 아래 조건 중 하나라도 해당하면 그 계산기를 먼저 확인해 보세요.
| 이런 상황이면 | 확인할 계산기 | 다루는 범위 |
|---|---|---|
| 세대원 모두 집이 없는 세대주(예정 포함), 청년·신혼부부, 2년 안에 출산·입양 | 정책 전세대출 찾기 | 버팀목 일반·청년전용·신혼부부전용·신생아 특례 4종 |
| 소득·순자산이 정부 지원 기준을 넘을 것 같거나, 집을 1채 가지고 있음 | 일반 은행 전세대출 찾기 | HF 일반전세자금보증·HUG 전세금안심대출보증 기반 은행 전세대출 |
| 전세보증금을 떼였거나 전세사기피해자 결정을 받았거나, 이사가 불가피한 주거 사정 | 특수 정책 전세대출 찾기 | 전세피해·주거취약계층 이주지원·대환 등 기금 전세대출 5종과 특별법 지원 안내 |
두 곳 이상에 해당할 수도 있습니다. 예를 들어 무주택 세대주이면서 소득이 애매하게 걸쳐 있다면 정책과 일반을 각각 확인해 한도와 금리를 비교하는 편이 낫습니다. 계산기를 고르는 일은 자격을 판정하는 일이 아니라 '어느 조건표를 볼지'를 정하는 일입니다.
- 버팀목 계열은 세대원 전원 무주택이 요건입니다. 집이 1채라도 있으면 은행 일반 전세대출 쪽을 봐야 합니다.
- 은행 일반 전세대출은 임차보증금 상한이 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원입니다. 이 선을 넘으면 보증 자체가 어렵습니다.
- 전세피해 상품은 소득·순자산 상한이 버팀목 4종과 다릅니다. 같은 기금 상품이라도 상수를 옮겨 쓰면 안 됩니다.
예시 — 같은 전세 3억원인데 볼 계산기가 갈리는 두 사람
이 예시의 가정
- 두 사람 모두 수도권에서 임차보증금 3억원짜리 전세 계약을 앞두고 있음
- A: 부부합산 연소득 4,800만원, 순자산 2억원, 세대원 전원 무주택
- B: 부부합산 연소득 9,000만원, 본인 명의 아파트 1채 보유(시가 6억원)
- 실제 자격과 한도는 각 계산기와 취급 기관 심사로 정해지며 아래는 어느 쪽을 볼지에 대한 안내
A는 버팀목전세자금대출(일반)의 소득 상한 5,000만원과 순자산 상한 3.45억원 안에 들어오고 세대원 전원 무주택 요건도 충족합니다. 정책 전세대출 찾기부터 확인하는 것이 맞습니다.
B는 집을 1채 가지고 있어 버팀목 계열의 무주택 요건에서 바로 걸립니다. 은행 일반 전세대출 쪽을 봐야 하고, 1주택자에게 적용되는 별도 한도와 DSR 반영 여부가 결과를 좌우합니다.
B가 확인해야 할 것이 하나 더 있습니다
보유한 주택의 시가가 9억원을 넘으면 보증부 전세대출이 원칙적으로 제한됩니다. B는 6억원이라 이 제한에는 걸리지 않지만, 시가가 애매하다면 먼저 확인해야 합니다.
관련 계산기
주의사항
- 이 글은 자격을 판정하지 않습니다. 어느 조건표를 볼지 고르는 안내이며, 실제 자격과 한도는 각 계산기 결과와 취급 기관 심사로 정해집니다.
- 주택도시기금의 전세(임차) 상품은 여기서 다루는 9종보다 많습니다. 청년전용 보증부월세대출, 주거안정월세대출 등은 계산 구조가 달라 별도로 확인해야 합니다.
- SGI서울보증의 임차자금 보험은 공개된 산식을 확인하지 못해 계산 대상에서 제외했습니다. 해당 상품이 필요하면 SGI서울보증에 직접 확인해야 합니다.
- 소득·순자산 상한은 해마다 바뀝니다. 본문의 값은 2026년 기준이며 신청 시점의 공식 상품페이지를 다시 확인해야 합니다.
- 여기 적은 내용은 참고용 추정치와 안내이고, 실제 대출 가능 여부와 금액은 금융기관의 소득 인정, 신용평가, 보증기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.
출처
- 주택도시기금 「개인상품 전체보기」
버팀목 계열과 전세피해·이주지원 상품을 포함한 기금 개인상품의 정본 목록입니다.
- 한국주택금융공사 「일반전세자금보증」
은행재원 전세대출의 임차보증금 상한(수도권 7억·그 외 5억)과 주택보유수 요건의 출처입니다.
- 주택도시보증공사 「전세금안심대출보증」
은행재원 전세대출의 또 다른 보증 경로이며 보증한도 산식과 가구유형별 비율의 출처입니다.
- 금융위원회 「'19.12.16 주택시장 안정화 방안」 중 전세대출 관련 조치 시행
시가 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자의 보증부 전세대출 제한 근거입니다.