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전세사기피해자 지원제도란?

요약

전세사기피해자 지원제도는 대출만이 아닙니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 경매 유예, 우선매수권, 신용정보 등록 유예 같은 지원을 두고 있고, 주택도시기금에는 전용 전세대출이 따로 있습니다. 다만 이 법은 한시법이고 적용되는 계약 시점에 경계가 있습니다.

게시일
2026-09-17
최종 검토일
2026-09-17
기준 시행일
2026-05-12

개념

전세사기 피해를 입었을 때 받을 수 있는 지원은 크게 두 갈래입니다. 하나는 특별법이 정한 지원이고, 다른 하나는 주택도시기금의 전용 전세대출입니다. 특별법 지원은 대부분 돈을 빌려주는 것이 아니라 절차를 멈추거나 불이익을 미뤄 주는 제도입니다.

특별법 지원을 받으려면 먼저 '전세사기피해자'로 결정되어야 합니다. 결정은 국토교통부의 전세사기피해지원위원회가 합니다. 법은 네 가지 요건을 두고 있습니다.

  • 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추었을 것(임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정한 경우도 인정)
  • 임차보증금이 5억원 이하일 것(위원회가 최대 2억원까지 올릴 수 있음)
  • 임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시 등으로 다수의 임차인에게 보증금 반환 미이행 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것
  • 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없는데도 임대차계약을 체결했다고 볼 만한 상당한 이유가 있을 것

네 가지를 모두 충족하지 않아도 지원이 있습니다

네 요건을 모두 충족하면 경매·공매 특례를 포함한 모든 지원을 받습니다. 대항력을 갖추지 못해 첫 번째 요건만 빠지는 경우에는 '전세사기피해자등'으로 보아 금융지원과 긴급복지지원은 받을 수 있지만 경매·공매 특례는 적용되지 않습니다. 법이 제2조 제3호와 제4호 다목을 나눠 인용하는 이유가 이것입니다.

특별법이 정한 주요 지원 (2026-09-17 기준)
지원근거상태
경매의 유예·정지특별법 제17조시행 중
경매·공매 우선매수권특별법 제20~22조시행 중
경매·공매 지원서비스(HUG 대행)특별법 제26조시행 중
신용정보 등록 유예·삭제특별법 제27조 제3항시행 중(재량)
긴급복지지원 특례특별법 제28조시행 중
공공주택사업자 매입·공공임대 지원특별법 제25조·제25조의2시행 중
임차보증금 최소보장·선지급특별법 제25조의9·제25조의102026-11-13 시행 예정

신용정보 등록 유예는 자동이 아닙니다

법은 연체·대위변제 정보의 등록을 유예하거나 삭제'할 수 있다'고 적고 있고 기준은 신용정보집중기관이 정합니다. 피해자 결정을 받았다고 해서 자동으로 신용 불이익이 사라지는 것이 아닙니다.

대출 쪽에는 전용 기금 상품이 따로 있습니다. 전세피해 임차인 버팀목전세자금(새 집으로 옮길 때), 전세피해임차인대상 버팀목전세대출대환(기존 전세대출을 기금 대출로 갈아탈 때), 전세사기피해자 최우선변제금 버팀목전세자금(무이자 구간이 있는 상품) 등입니다.

전세피해 전용 기금 전세대출의 채택 기준
상품부부합산 소득 상한순자산 상한보증금 상한호당 한도
전세피해 임차인 버팀목전세자금1.3억원5.11억원3억원2.4억원
전세피해임차인대상 버팀목전세대출대환1.3억원5.11억원5억원4억원
전세사기피해자 최우선변제금 버팀목전세자금없음없음3억원2.4억원

순자산 상한이 버팀목 4종과 다릅니다

전세피해 계열 두 상품은 소득 4분위 평균값인 5억 1,100만원을 씁니다. 일반 버팀목 계열이 쓰는 3억 4,500만원과 다른 숫자입니다. 같은 기금 상품이라고 상한을 옮겨 짐작하면 안 됩니다.

계산에 미치는 영향

이 제도는 한시법입니다. 언제 계약했고 언제 신청하느냐가 지원을 받을 수 있는지를 직접 가릅니다. 네 가지 경계를 먼저 확인해야 합니다.

지원 여부를 가르는 네 가지 시점
경계기준
법의 유효기간국토교통부 발표 기준 2027-05-31까지
적용되는 계약최초 임대차계약을 2025-05-31까지 체결한 임차인
지원 신청기한피해자 결정일부터 3년 이내(경·공매 진행 등 부득이한 사유면 완료일부터 1년 이내)
최소보장·선지급 시행일2026-11-13

특히 두 번째 경계가 중요합니다. 2025-06-01 이후에 최초 임대차계약을 체결했다면 이 법의 적용 대상이 아닙니다. 법이 아직 유효하더라도 그렇습니다. 2025-05-20 개정 부칙이 적용범위를 그렇게 정했기 때문입니다.

반대로 유효기간이 끝나도 보호가 이어지는 경우가 있습니다. 유효기간 만료 전에 피해자로 결정되었거나 결정을 신청한 사람에게는 만료 후에도 법이 적용됩니다. 다만 이 경과조치는 만료 전 신청자를 보호할 뿐이고, 적용범위 밖의 계약을 다시 들여보내지는 않습니다.

아직 결정을 받지 않았다면

임차권등기만 해 둔 상태이거나 전세피해확인서만 있는 단계라도 지원 대상이 될 수 있습니다. 피해자 결정을 신청하면 대상이 될 수 있으므로, 결정이 없다는 이유로 미리 포기하지 않는 편이 낫습니다.

예시 — 최초 계약 시점에 따라 갈리는 두 사람

이 예시의 가정

  • 두 사람 모두 같은 건물에서 임대인의 보증금 미반환 피해를 입음
  • 임차보증금 2억원, 전입신고와 확정일자를 모두 갖춤
  • D: 최초 임대차계약 2024-03월 / E: 최초 임대차계약 2025-08월
  • 특별법 적용 여부만 비교하며 실제 결정은 전세사기피해지원위원회가 함

D는 최초 계약이 2025-05-31 이전이라 특별법의 적용범위 안에 있습니다. 네 요건을 충족하면 피해자로 결정될 수 있고, 경매 유예·우선매수권·신용정보 등록 유예와 전용 기금 전세대출을 모두 검토할 수 있습니다.

E는 최초 계약이 2025-06-01 이후라 이 법의 적용 대상이 아닙니다. 특별법 지원 항목은 전부 해당하지 않는 것으로 봅니다. 피해 자체가 없다는 뜻이 아니라, 이 법이 다루는 범위 밖이라는 뜻입니다. 주택임대차보호법상 임차권등기, 보증금 반환 소송, 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 그 이행청구 같은 다른 경로를 봐야 합니다.

최소보장·선지급은 아직 시행 전입니다

임차보증금의 3분의 1을 최소한 보장하고 일부를 먼저 지급하는 제도는 2026-05-12 개정으로 들어왔지만 2026-11-13에 시행됩니다. 금액 산정의 세부는 대통령령에 위임돼 있어 지금은 금액을 미리 계산할 수 없습니다.

관련 계산기

주의사항

  • 전세사기피해자 결정은 전세사기피해지원위원회가 합니다. 이 글과 계산기는 요건을 안내할 뿐 결정을 대신하지 않습니다.
  • 법의 유효기간을 조문은 '시행 후 4년이 경과하는 날까지'로만 적고 있습니다. 2027-05-31은 국토교통부 발표에서 온 날짜입니다.
  • 임차보증금 최소보장금액의 산정 세부는 대통령령에 위임돼 있어 시행 전인 현재는 금액을 계산할 수 없습니다.
  • 최우선변제금 상품은 소요자금 대비 비율이 공표돼 있지 않아 호당 한도만 상한으로 봅니다. 실제 한도가 더 낮을 수 있습니다.
  • 온라인 대환대출 갈아타기는 정책금융상품과 지자체 협약대출을 제외합니다. 기금 전세대출 이용자는 이 채널을 쓸 수 없습니다.
  • 지방자치단체가 따로 운영하는 지원은 요건과 금액이 지역마다 달라 이 글의 범위 밖입니다.
  • 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치이고, 실제 지원 여부와 금액은 위원회 결정과 취급 기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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