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전세보증금 반환보증이란? (HUG·HF·SGI 차이)

요약

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하고 나중에 집주인에게 받아내는 상품입니다. 전세대출을 받을 때 붙는 보증과는 목적이 다르고, HUG·HF·SGI 세 기관이 각각 다른 조건으로 취급합니다.

게시일
2026-09-17
최종 검토일
2026-09-17
기준 시행일
2024-01-01

개념

전세 계약에서 가장 큰 위험은 대출이 안 나오는 것이 아니라 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는 것입니다. 전세보증금 반환보증은 바로 그 위험을 다루는 상품입니다.

'전세보증보험'이라는 이름의 상품은 없습니다

흔히 쓰는 '전세보증보험'은 두 가지를 섞어 부르는 말입니다. 하나는 여기서 설명하는 전세보증금 반환보증이고, 다른 하나는 은행이 전세대출을 내줄 때 은행의 손실을 막기 위해 붙는 전세자금대출 보증입니다. 뒤쪽은 임차인을 위한 보호장치가 아니라 은행을 위한 장치입니다.

반환보증과 전세대출 보증의 차이
구분전세보증금 반환보증전세자금대출 보증
누구를 보호하나임차인대출을 내준 은행
언제 돈이 나가나계약 종료 후 보증금을 못 받았을 때차주가 대출을 갚지 못했을 때
받는 사람임차인은행
대출이 없어도 가입가능해당 없음(대출이 있어야 성립)

반환보증의 핵심 조건은 '이 집이 보증금을 돌려줄 여력이 있는가'입니다. 기관은 주택가격에 담보인정비율을 곱한 금액에서, 내 보증금보다 먼저 배당받는 돈(선순위채권)을 뺀 나머지를 봅니다.

보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등

가입 요건 = 선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%

세 기관이 모두 이 구조를 쓰지만 세부 조건이 다릅니다. 아래는 각 기관 공식 페이지에서 확인한 내용입니다.

HUG·HF·SGI 반환보증 비교 (2026-09-17 조사 기준)
구분HUG 전세보증금반환보증HF 일반전세지킴보증SGI 전세금보장신용보험
보증금 상한수도권 7억원·그 외 5억원수도권 7억원·그 외 5억원공식 조건을 확인하지 못함
전세대출 없이 가입가능불가 — HF 전세자금보증을 이용 중이거나 동시 신청해야 함공식 조건을 확인하지 못함
신청 기한계약기간의 1/2 경과 전계약기간의 1/2 경과 전공식 조건을 확인하지 못함
담보인정비율90% (갱신보증은 2024-01-01부터 90%)90%공식 조건을 확인하지 못함
선순위채권 한도주택가액의 60% (단독·다중·다가구는 80%)단독·다가구는 총액 80%·근저당 60% 동시 충족, 그 밖은 총액 60%공식 조건을 확인하지 못함

SGI 조건을 비워 둔 이유

SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 상품 존재는 공식 사이트에서 확인했지만, 조건 본문이 공개 조회로는 열리지 않아 수치를 옮겨 적지 않았습니다. 언론 기사만 근거로 정책 값을 싣지 않는 것이 이 사이트의 원칙입니다. 필요하면 SGI서울보증에 직접 확인해야 합니다.

계산에 미치는 영향

반환보증은 대출한도를 늘려 주는 상품이 아닙니다. 다만 다음 세 가지 경로로 전세 계약의 실제 조건에 영향을 줍니다.

  • 가입 자체가 막히면 그 집은 위험 신호입니다. 선순위채권이 많아 보증에 가입할 수 없는 집은 보증기관이 '보증금을 돌려받기 어렵다'고 판단한 집입니다.
  • HUG 전세금안심대출보증처럼 대출보증과 반환보증을 묶어 파는 상품이 있습니다. 이 경우 대출한도와 반환보증이 한 번에 정해집니다.
  • 보증료가 매년 나갑니다. 보증금 규모, 주택유형, 부채비율에 따라 요율이 달라집니다.

HUG 기준으로 보증료는 다음과 같이 계산합니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365

부채비율 = (선순위채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액

보증료율은 보증금 구간, 아파트인지 여부, 부채비율에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이로 갈립니다. 부채비율이 높을수록, 아파트가 아닐수록 요율이 올라갑니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10%가 더 붙습니다.

반대로 깎아 주는 제도도 있습니다. HUG는 연소득 5천만원 이하 가구 60%, 다자녀·장애인·고령자·신혼부부 가구 40%, 한부모가구 60% 등 사회배려계층 할인을 두고 있으며 중복 적용은 되지 않습니다. 부동산거래 전자계약으로 계약하면 3%가 추가로 할인됩니다.

예시 — 주택가격 3억원인 빌라에 전세 2억 3천만원으로 들어갈 때

이 예시의 가정

  • 연립·다세대주택, 기관이 산정한 주택가격 3억원
  • 등기부등본 을구의 선순위 근저당권설정액 5,000만원
  • 전세보증금 2억 3,000만원, 계약기간 2년
  • HUG 전세보증금반환보증 기준, 담보인정비율 90% 적용
  • 보증료 할인은 적용하지 않은 경우

주택가액 = 3억원 × 90% = 2억 7,000만원

선순위채권 한도(연립·다세대) = 2억 7,000만원 × 60% = 1억 6,200만원 → 5,000만원이므로 통과

가입 요건 = 5,000만원 + 2억 3,000만원 = 2억 8,000만원 > 2억 7,000만원 → 가입 불가

선순위채권 자체는 기준 안에 들어오지만, 선순위채권과 전세보증금을 더한 금액이 주택가액을 넘어서 가입할 수 없습니다. 이 집은 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액을 돌려받기 어려운 구조라는 뜻이기도 합니다.

보증금을 2억 2,000만원으로 낮춰 계약하면 합계가 2억 7,000만원이 되어 가입 가능 범위에 들어옵니다. 계약 전에 확인해야 하는 이유입니다.

주택가격은 시세가 아니라 기관 기준입니다

기관은 아파트·오피스텔이면 KB시세나 부동산테크 시세를 먼저 보고, 없으면 공시가격의 140%를 씁니다. 연립·다세대는 공동주택 공시가격의 140%가 1순위입니다. 내가 아는 시세와 다를 수 있습니다.

관련 계산기

곧 제공 예정

  • 전세보증금 반환보증 보증료 계산기 — 보증금과 주택가격, 선순위채권으로 보증료와 할인 후 금액을 계산하는 단독 계산기는 아직 제공하지 않습니다.

주의사항

  • 반환보증은 가입한다고 보증금이 무조건 돌아오는 상품이 아닙니다. 계약 종료 후 일정 기간이 지나도 보증금을 받지 못했거나 경매·공매 배당이 끝나고도 못 받은 경우처럼 약관이 정한 보증사고가 나야 지급됩니다.
  • 이행을 청구하려면 임차권등기와 보증금 반환채권 양도 같은 절차를 밟아야 합니다. 가입만 해 두고 절차를 놓치면 지급이 지연될 수 있습니다.
  • SGI서울보증의 조건은 공개 조회로 확인하지 못해 이 글에 수치를 싣지 않았습니다. 비교가 필요하면 SGI서울보증에 직접 확인해야 합니다.
  • 보증료율과 할인율은 기관이 바꿀 수 있습니다. 본문 수치는 2026-09-17에 HUG 상품페이지에서 확인한 값입니다.
  • 전월세전환율은 반전세 계약의 보증금 상한을 환산할 때 쓰이며 2026-07-01 이후 신규·증액 갱신 신청 건에는 6.5%가 적용됩니다. 증액이 없는 갱신은 최초 신청 당시 전환율을 씁니다.
  • 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치이고, 실제 가입 가능 여부와 보증료는 기관이 산정한 주택가격과 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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