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보유세란?

요약

보유세는 집을 갖고 있는 동안 해마다 내는 세금으로, 지방자치단체가 부과하는 재산세와 국세청이 부과하는 종합부동산세를 합쳐 부르는 말입니다. 둘 다 매년 6월 1일에 그 집을 소유한 사람에게 부과됩니다.

게시일
2026-09-16
최종 검토일
2026-09-16
기준 시행일
2026-01-01

개념

보유세는 하나의 세금 이름이 아니라 두 세금을 함께 부르는 말입니다.

재산세와 종합부동산세
구분재산세종합부동산세
부과 주체시·군·구(지방세)국세청(국세)
대상주택을 가진 모든 사람공시가격 합계가 기본공제를 넘는 사람
과세기준일매년 6월 1일매년 6월 1일
부과 시기통상 7월과 9월12월
부가되는 세목지방교육세농어촌특별세

6월 1일이 중요한 이유

6월 1일 현재 소유자가 그 해의 보유세를 전부 냅니다. 5월 31일에 팔았다면 그 해 보유세는 내지 않고, 6월 2일에 팔았다면 1년치를 모두 내게 됩니다. 잔금일을 정할 때 자주 다투는 지점입니다.

두 세금 모두 시세가 아니라 '공시가격'을 출발점으로 삼습니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 적용합니다.

재산세 과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율

종합부동산세 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율

2026년 주택 재산세 공정시장가액비율
구분비율
1세대 1주택 — 공시가격 3억원 이하43%
1세대 1주택 — 3억원 초과 6억원 이하44%
1세대 1주택 — 6억원 초과45%
그 밖의 주택60%
주택분 재산세 표준세율
과세표준세율
6,000만원 이하0.1%
6,000만원 초과 1억 5,000만원 이하0.15%
1억 5,000만원 초과 3억원 이하0.25%
3억원 초과0.4%

공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택에는 2026년 과세연도까지 각 구간에서 0.05%p 낮은 특례세율(0.05%·0.1%·0.2%·0.35%)이 적용됩니다.

종합부동산세는 모두가 내는 세금이 아닙니다. 인별로 합산한 주택 공시가격이 기본공제를 넘어야 대상이 됩니다.

종합부동산세 주택분 기본공제 (현행)
구분기본공제
1세대 1주택자12억원
그 밖의 경우9억원

주택분 공정시장가액비율은 현행 60%이고, 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다(60세 이상 20%·65세 이상 30%·70세 이상 40%, 5년 이상 20%·10년 이상 40%·15년 이상 50%). 직전 연도 대비 급격한 증가를 막는 세부담상한도 150%로 적용됩니다.

계산에 미치는 영향

보유세는 집을 사는 순간의 비용이 아니라 매년 반복되는 비용입니다. 대출 상환액과 함께 연간 주거비로 계산해야 실제 부담이 보입니다.

  • 재산세는 대상 주택이 있으면 금액과 무관하게 부과됩니다.
  • 종합부동산세는 기본공제를 넘는 경우에만 부과되고, 여러 채를 가지면 인별 합산액이 커져 대상이 되기 쉽습니다.
  • 공시가격이 매년 바뀌므로 같은 집이라도 해마다 세액이 달라집니다.

현재 시행 중인 법과 정부안은 다릅니다

2026년 세제개편안에는 종합부동산세의 기본공제, 공정시장가액비율, 세율과 세액공제를 2027년부터 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 2026-09-01 국무회의에서 정부안이 확정됐지만 아직 국회 심의와 법령 공포를 거치지 않은 단계라, 현재의 신고·납부에는 적용되지 않습니다.

예시 — 공시가격 8억원 아파트 한 채의 재산세 과세표준

이 예시의 가정

  • 1세대 1주택자가 단독명의로 보유한 공시가격 8억원 주택
  • 2026년 과세연도, 과세기준일인 6월 1일 현재 소유
  • 지방교육세와 도시지역분 등 부가세목은 이 계산에 포함하지 않음

공정시장가액비율 = 45% (1세대 1주택 6억원 초과 구간)

재산세 과세표준 = 8억원 × 45% = 3억 6,000만원

이 과세표준이 3억원을 넘으므로 마지막 구간의 세율이 적용됩니다. 공시가격이 9억원을 넘지 않는 1세대 1주택이라 2026년까지는 각 구간에서 0.05%p 낮은 특례세율을 쓸 수 있습니다.

종합부동산세는 1세대 1주택 기본공제가 12억원이므로 공시가격 8억원 한 채만 가진 경우에는 부과 대상이 아닙니다. 정확한 세액과 두 세금의 합계는 아래 계산기에서 확인할 수 있습니다.

관련 계산기

주의사항

  • 공시가격은 시세가 아닙니다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 확인한 실제 공시가격을 사용해야 합니다.
  • 재산세에는 도시지역분과 지역자원시설세가 함께 부과될 수 있고, 지방교육세도 더해집니다. 고지서 금액은 본세보다 큽니다.
  • 부부 공동명의 1주택은 특례를 신청하는 경우와 신청하지 않는 경우의 세액이 달라집니다. 특례를 신청하면 지분이 큰 사람이 주택 전체의 납세의무자가 됩니다.
  • 합산배제 임대주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 주택 수에서 제외되는 특례가 여럿 있습니다. 주소와 보유이력 없이 단정할 수 없습니다.
  • 2027년 이후 적용이 제안된 종합부동산세 개편 내용은 정부안 단계입니다. 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있으며 현재 신고·납부에 사용할 수 없습니다.
  • 이 글의 금액은 조건을 가정한 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 확정 공시가격과 과세관청의 부과 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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