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가이드세금과 비용

양도소득세란?

요약

양도소득세는 집을 팔아서 생긴 이익에 매기는 세금입니다. 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 이익이 과세 대상이며, 1세대 1주택이면서 요건을 갖추면 양도가액 12억원까지는 비과세됩니다.

게시일
2026-09-16
최종 검토일
2026-09-20
기준 시행일
2026-01-01

개념

양도소득세는 판 금액 전체가 아니라 '남은 이익'에 매깁니다. 계산 순서는 다음과 같습니다.

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비

양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제

과세표준 = 양도소득금액 − 연 250만원 기본공제

산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제

지방소득세 = 양도소득세의 10% (별도)

필요경비에는 취득세, 중개보수, 법무비, 자본적 지출 등이 들어갈 수 있습니다. 적격증빙이 있어야 인정되며, 대출 원금을 갚은 금액은 일반적으로 필요경비가 아닙니다.

현행 기본세율
과세표준세율누진공제
1,400만원 이하6%없음
1,400만원 초과 5,000만원 이하15%126만원
5,000만원 초과 8,800만원 이하24%576만원
8,800만원 초과 1.5억원 이하35%1,544만원
1.5억원 초과 3억원 이하38%1,994만원
3억원 초과 5억원 이하40%2,594만원
5억원 초과 10억원 이하42%3,594만원
10억원 초과45%6,594만원

짧게 보유하고 팔면 세율이 크게 올라갑니다. 주택·조합원입주권·분양권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60%입니다. 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 각 세율로 계산한 산출세액 중 큰 것이 세액이 됩니다. 세율을 고르는 것이 아니라 세액을 비교합니다.

보유기간은 첫날을 셉니다

보유기간은 취득일부터 양도일까지이고 취득일을 셈에 넣습니다(초일산입). 그래서 1년은 취득일 1년 뒤 같은 날의 전날에 채워집니다 — 2024년 3월 15일에 산 집은 2025년 3월 14일에 팔아도 1년을 채운 것이고, 3월 13일에 팔면 70% 세율 구간입니다.

1세대 1주택 비과세

양도일 현재 국내에 1주택만 가진 1세대가 원칙적으로 2년 이상 보유했고(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지) 양도가액이 12억원 이하이면 양도소득세가 비과세됩니다.

양도가액이 12억원을 넘는 이른바 고가주택이라도 전부 과세되는 것은 아닙니다. 전체 양도차익 중 12억원을 넘는 비율만 과세 대상이 됩니다.

과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

오래 보유하고 거주했다면 장기보유특별공제로 양도차익의 일부를 뺄 수 있습니다.

현행 장기보유특별공제
구분기본요건공제율
일반(표1)3년 이상 보유3년 6%에서 해마다 2%p, 15년 이상 30%
1세대 1주택 우대(표2)3년 이상 보유 + 2년 이상 거주보유공제 + 거주공제, 각 최대 40%로 합계 최대 80%
1세대 1주택 우대 공제율(표2)
기간보유공제율거주공제율
2년 이상 3년 미만—8%
3년 이상 4년 미만12%12%
4년 이상 5년 미만16%16%
5년 이상 6년 미만20%20%
6년 이상 7년 미만24%24%
7년 이상 8년 미만28%28%
8년 이상 9년 미만32%32%
9년 이상 10년 미만36%36%
10년 이상40%40%

거주공제율은 2년에서 8%로 시작합니다. '거주 연 4%'라는 요약으로는 이 첫 줄이 나오지 않으니 표를 그대로 보세요. 두 표 모두 3년 이상 보유가 전제이고, 3년을 채우지 못하면 공제가 아예 없습니다.

비과세 요건과 우대공제 요건은 다릅니다

우대 공제표(표2)는 양도일 현재 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 거주했으면 쓸 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지를 묻지 않습니다. 반대로 비과세의 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었던 주택에만 붙습니다. 그래서 비조정대상지역에서 사서 5년 보유하고 한 번도 살지 않았다면 비과세는 되지만 공제는 일반 표(연 2%)를 씁니다.

다주택 중과는 2022년 5월 10일부터의 한시 배제가 끝나 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다. 중과에 '보유기간 2년 이상' 요건은 없습니다 — 그 2년은 끝난 배제규정의 요건이었습니다. 보유기간이 2년에 못 미치면 중과세율로 계산한 세액과 60%·70%로 계산한 세액 중 큰 쪽을 냅니다.

조정대상지역은 두 시점을 따로 봅니다

비과세의 거주요건은 취득 당시 지정 여부로, 다주택 중과는 양도 당시 지정 여부로 판정합니다. 한 시점만 확인하면 결과가 어긋날 수 있습니다.

계산에 미치는 영향

양도소득세는 집을 팔아 손에 쥐는 돈을 결정합니다. 같은 가격에 팔아도 보유기간, 거주 여부, 세대의 주택 수에 따라 세액이 크게 달라집니다.

  • 언제 파는가 — 2년을 채우지 못하면 60~70%의 단기세율이 적용될 수 있습니다. 하루 차이로 구간이 바뀝니다.
  • 몇 채를 갖고 있는가 — 양도 당시 조정대상지역이면 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 기본세율에 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 조합원입주권과 분양권도 주택 수에 들어갑니다.
  • 살았는가 — 1세대 1주택 우대 장기보유특별공제는 2년 이상 거주해야 적용됩니다.
  • 증빙을 갖고 있는가 — 취득세·중개보수 영수증 등 필요경비 증빙이 있어야 양도차익이 줄어듭니다.

현재 시행 중인 법과 정부안은 다릅니다

2026년 세제개편안에는 장기보유특별공제를 2028년부터 '장기거주 공제' 중심으로 바꾸고, 2027·2028년에 한해 조정대상지역 다주택 중과를 완화하는 내용이 들어 있습니다. 모두 정부안 단계이며 현재 신고에는 적용되지 않습니다.

예시 — 5억원에 산 집을 8억원에 팔 때

이 예시의 가정

  • 취득가액 5억원, 양도가액 8억원
  • 취득세·중개보수 등 증빙을 갖춘 필요경비 2,000만원
  • 1세대 1주택 비과세 요건은 충족하지 않는 경우(비교를 위한 가정)
  • 보유기간 3년 미만이라 장기보유특별공제는 없고, 기본세율을 적용
  • 지방소득세는 별도

양도차익 = 8억원 − 5억원 − 2,000만원 = 2억 8,000만원

과세표준 = 2억 8,000만원 − 250만원 = 2억 7,750만원

산출세액 = 2억 7,750만원 × 38% − 1,994만원 = 8,551만원

지방소득세 = 8,551만원 × 10% = 855만 1,000원

반대로 같은 집이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 필요 시 2년 이상 거주)을 충족했다면 양도가액 8억원은 12억원 이하이므로 양도소득세가 나오지 않습니다. 같은 매도 금액에서 세금이 8,551만원 차이가 나는 셈입니다.

관련 계산기

주의사항

  • 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 특례는 취득 시점, 지역 지정 이력, 거주 요건에 따라 결과가 크게 달라집니다. 주소와 취득이력 없이 단정할 수 없습니다.
  • 고가주택 안분은 비과세 요건을 갖췄는데 양도가액만 12억원을 넘은 주택에만 적용됩니다. 요건 자체를 못 갖춘 1주택은 12억원을 넘어도 안분 없이 양도차익 전부가 과세됩니다.
  • 조정대상지역 지정 현황은 공식 출처로 전체 목록을 확정할 수 없습니다. 취득 당시와 양도 당시의 지정 여부를 각각 확인해야 합니다.
  • 공동명의라면 지분별로 양도소득금액이 나뉘고 기본공제도 각자 받습니다. 같은 해에 두 건 이상 양도하면 합산해 비교하는 규정이 적용되고 기본공제 250만원은 연 한 번뿐입니다.
  • 취득세·양도소득세·종합부동산세의 일시적 2주택 기한은 서로 다릅니다. 하나의 기한을 다른 세금에 그대로 적용하면 안 됩니다.
  • 상속, 혼인, 동거봉양, 재개발 대체주택 등 별도 특례가 많습니다.
  • 위 예시는 기본세율만 적용한 단순 계산이며, 중과 대상이거나 공동명의라면 결과가 달라집니다.
  • 2027년 이후 적용이 제안된 장기거주 공제 전환과 다주택 중과 한시 완화는 정부안 단계입니다. 현재 신고에 사용할 수 없습니다.
  • 실제 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내의 예정신고 등 법정 절차를 따라야 합니다. 세액은 신고 내용과 국세청 검토에 따라 달라질 수 있습니다.

본 계산 결과는 사용자가 입력한 정보와 공개된 기준을 바탕으로 산출한 참고용 추정치입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관의 소득 인정, 담보평가, 신용평가, 내부 심사 및 정책 적용에 따라 달라질 수 있습니다.

출처

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